ошибки, которые мы совершаем после покупки квартиры

Мы все мечтаем о хорошей просторной квартире в благополучном районе, желательно в доме с современными планировками.

Рассмотрим ситуацию, типичную для большинства молодых семей:

путем титанических усилий удается заработать на первоначальный взнос, взять ипотеку и приобрести однокомнатную квартиру в спальном районе, в лучшем случае в пешей доступности от метро. И вот проходит пара-тройка лет, состав семьи увеличивается и встает вопрос об улучшении жилищных условий: о продаже имеющейся квартиры и приобретении новой. Цель данной статьи – предостеречь счастливых новоселов от некоторых ошибок, которые они могут совершить на пути к улучшению своих жилищных условий.

Итак, вы стали обладателем НЕ «квартиры своей мечты», а квартиры, которая является проходящим этапом в вашей жизни. В этом случае, как и любом другом, после покупки начинаются приятные хлопоты по обустройству жилья… И тут важно не допустить ряд ошибок, которые в дальнейшем могут повлиять на ликвидность приобретенной квартиры.

 

Ошибка №1: Перепланировки

Не старайтесь переделать купленную вами квартиру «под себя» путем перепланировки: объединения кухни с газовой плитой/газовой колонкой и жилой комнаты, сноса несущих стен или проделывания в них проходов, переноса «мокрых точек», переноса или срезания воздуховода, расширения санузла за счет жилых комнат и т.д. Вы должны понимать, что такую перепланировку узаконить НЕЛЬЗЯ, и это существенно повлияет на стоимость вашей квартиры в будущем, не говоря о проблемах, которые могут возникнуть с представителями органов государственной власти.

Всем хочется иметь большую кухню, НО объединяя ее с жилой комнатой, вы получаете из 1-комнатной квартиры – студию, из полноценной 2-х комнатной квартиры – «евродвушку» (кухня-гостиная+ спальня) и т.д. И вы должны понимать, что если сравнивать на рынке недвижимости двухкомнатную квартиру и «евродвушку», то при прочих равных, большинство покупателей отдаст предпочтение обычной двухкомнатной квартире.

Если расширение или перенос дверного проема кажется вам очевидным, и квартира объективно становится более удобной и функциональной, или если вам просто очень хочется «подвигать» стены, то развлекайтесь только с НЕ НЕСУЩИМИ конструкциями. И конечно, лучше все изменения узаконить.

 

Ошибка №2: Стоимость ремонта

Сколько денег потратить на ремонт – это личное дело каждого. Но, если мы рассматриваем вариант квартиры, которую скорее всего будем продавать через несколько лет, то «закапывать» деньги в дорогостоящий ремонт не стоит, особенно если речь идет о жилье «эконом» класса. Рассмотрим на примере: если вы купили бюджетную однокомнатную квартиру в Москве за 5,5 млн. рублей и решили вложиться в стоимость ремонта, примерно на 2 млн. рублей (с заменой коммуникаций, стеклопакетов, батарей, выравниваем стен и потолков, с установкой дорогой кухни и т.д.) – то на выходе такую квартиру за 7,5 млн. вы не продадите НИКОГДА. Разница в стоимости квартир без ремонта и с ремонтом, в среднем составляет 1 млн. рублей плюс/минус. Исходя из этого, в ремонт однокомнатной квартиры лучше вложить 600-800 тыс., но не более 1 млн рублей точно. Только в этом случае вы наиболее вероятно продадите квартиру в максимально короткий срок и без потерь по стоимости.

 

Ошибка №3: Фантазии дизайнера

Конечно понятно, долго жили на съемной квартире с «бабушкиным ремонтом» или с родителями, и вот оно свершилось…есть собственная квартира, где можно воплотить и реализовать свои дизайнерские фантазии))) Но если вы планируете через некоторое время продавать эту квартиру, то стоит задуматься, а понравятся ли в дальнейшем ваши творческие решения большинству потенциальных покупателей? Ответ однозначный – оценить ваше дизайнерское искусство смогут немногие, если конечно вы не являетесь профессионалом (а если вы обращаетесь в профессиональную контору, то это, возможно, будет затратно и мы плавно возвратимся к «Ошибке №2»).   Если рассчитывать на широкий круг покупателей, то ремонт лучше сделать в классическом выдержанном стиле в светлых теплых тонах. Светлые тона визуально расширяют пространство квартиры, добавляют уюта и нравятся большинству людей. Если хотите добавить яркости в ремонте, то лучше сделать акценты на мебели или элементах декора (освещении, шторах, подушечках, кашпо, ковриках и т.д., но не увлекайтесь с картинами, после них в стенах остаются дырки))).

Чего делать точно не нужно – не устанавливайте колонны и камины (в небольших квартирах эконом класса это выглядит неуместно), не выкрашивайте стены в яркие контрастные цвета (синий, фиолетовый, лиловый, оранжевый и т.д.), сантехнику выбирайте белого цвета, не нужно устанавливать черные, красные и золотые унитазы, лучше выберите интересную плитку в санузле и разбавьте ее декором.

Как выбрать квартиру на расстоянии

Кроме того, важно составить максимально четкое представление об объекте дистанционно.

Скорее всего, вы будете выбирать квартиру по фотографиям и коротким видео, и тут ваша задача — составить для себя максимально достоверную картину. Запросите фотографии объекта, сделанные в разное время суток (при дневном и при искусственном свете). После того, как вам покажут общие снимки, не поленитесь попросить детальные фото отдельных элементов: счетчиков, труб, углов; съемку потолка и пола крупным планом, подъезда, вида из окна.

«Покупатели из регионов, как правило, обращают внимание в основном на метраж, а не на месторасположение жилья. То есть, как правило, они предпочитают приобретать квартиру просторнее, но в более доступном районе. Например, стандартный лот в Москве будет выглядеть так: двухкомнатная квартира в современном доме с метражом более 50 кв. метров и с просторной кухней, но в районе, где сплошные промзоны, а транспортная инфраструктура далека от идеала», — рассказывает руководитель офиса «На Алексеевской» «Миэль — сеть офисов недвижимости» Елена Медведева.

Сегодня благодаря панорамам на интернет-картах можно изучить, что находится рядом с домом. Это не убережет от всех рисков, но поможет составить более или менее объективное представление.

Таким образом рекомендуется отсмотреть не менее 20 вариантов. Создайте таблицу с пятью важными для вас параметрами и заполняйте ее после каждого просмотра. Если вдруг вы увидите квартиру, которая по всем пяти пунктам имеет высший балл, то берите ее — это большая редкость.

«Если вы переезжаете в большой город, то обязательно определитесь с местоположением дома и работы. Это очень важно, так как в мегаполисе дорога занимает существенную часть дня. Для Петербурга нормальным считается добираться час-полтора. Если вы переезжаете в Северную столицу из маленького города, скажем из Северодвинска, то такое время в пути день за днем для вас может стать очень тяжелым ежедневным испытанием. Если с работой еще нет ясности, то надо выбрать хотя бы часть города, которая больше нравится: оттуда ездить будет не так печально, а возвращаться туда будет радостнее, чем в район, который совсем не по душе», — считает вице-президент ГК «Арин», руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Дорого не значит идеально
Разобраться в ценах можно и дистанционно. И уже точно вы знаете свой предельный бюджет. Но за одни и те же деньги можно купить жилье с совершенно разными характеристиками. Причем иногда может выйти так, что более дешевый район или дом полнее отвечает вашим запросам.

«Если в Петербург приезжает студент, чтобы поступать, скажем, в Политех, то ему отлично подойдет студия на севере города, в Мурине. Это будет готовый дом с отделкой. Если поступать он планирует в Корабелку, то это юг и массовая застройка в районе Маршала Казакова или в конце проспекта Ветеранов. Бюджет такой покупки составит 2,5–3 млн рублей.

Если в Петербург переезжает молодая семья с ребенком, то нужна одно- или двухкомнатная квартира. Это либо советская застройка у метро, либо новые дома в местах массовой застройки. Бюджет — 3,5–5 млн рублей.

Если переезжает семья среднего возраста с двумя-тремя детьми, то они часто рассматривают дома постоянного проживания или квартиры в городах-спутниках. К ним относятся Ломоносов, Гатчина, Токсово, Сертолово. Бюджет — до 5,5 млн. Если денег на покупку больше, то едут в спальные районы: ищут трешки либо в старых советских домах, либо в новостройках (тут уже в зависимости от бюджета, а он будет колебаться в пределах 10 млн).

Если переезжают пенсионеры, то, как правило, они выбирают одно- или двухкомнатные квартиры комфорт-класса рядом с парками на севере или на юге», — приводит в пример Николай Лавров.

Как быстро и выгодно продать квартиру в маленьком городе?

Как взять ипотеку в другом городе и с серой зарплатой?

Как проходит дистанционная покупка жилья
Сделка начинается с бронирования (или внесения денежного залога, в среднем, 50 тысяч рублей), потом объект одобряется в банке, назначается день сделки. В этот день вы приезжаете с деньгами или переводите их на аккредитивный счет и подписываете документы. Затем подаете подписанный пакет на регистрацию в Росреестр. Важно, чтобы продавец не получил денег, пока сделка не будет зарегистрирована и в ЕГРН не появилась новая запись.

Сегодня система позволяет совершать межрегиональные сделки без встречи продавца и покупателя в одном городе в момент ее совершения.

«Схема такая: клиента должны одобрить в региональном отделении, — рассказывает Елена Медведева. — Деньги из этого отделения будут переведены продавцу квартиры. Однако при этом региональное отделение начинает перевод денег не одновременно с переходом права, а в течение пяти дней после того, когда произошел переход права. Это происходит потому, что региональное отделение не может отследить регистрацию, поэтому ждет, когда она произойдет в городе продавца, и далее берет пять дней для проверки и подтверждения права. Только после этого происходит перевод денег на счет продавца. В случае, когда сделка проходит в одном и том же отделении банка (не удаленно), переход средств идет параллельно с регистрацией перехода права, то есть средства приходят на счет в тот же день, что и переход права».

Николай Лавров рассказывает о практике своей компании: «Дистанционная сделка выглядит так: вы продаете квартиру в своем городе (в отделении сетевого банка), а одновременно мы в Петербурге подписываем с продавцом квартиры, которую вы собираетесь купить, документы в офисе того же банка. Деньги перечисляются безналом через аккредитивные счета, подписи в цифровом виде заверяются в банке и подаются на регистрацию в электронном виде в Росреестр. То есть люди «вживую» подписывают договор купли-продажи в разных городах без задержек во времени, практически одновременно. Хотя обычно все же клиент предпочитает сначала спокойно продать жилье у себя, потом приехать и спокойно купить в новом месте. В крайнем случае, выдает доверенность на покупку родственникам или другим своим представителям».

Жилые комплексы с набережными и парками

Есть, конечно, любители жить в каменных джунглях, где ни кусточка, ни цветочка. Им важно, чтобы круглые сутки вокруг кипела столичная жизнь, а главное – чтобы работа или институт находились рядом.

Речь, как вы догадались, о студентах, холостых молодых менеджерах-трудоголиках, бизнесменах, у которых семья может проживать в загородном доме. Им природа за окном не нужна.

А вот людям с детьми, с пожилыми родителями природный фактор крайне важен. Что может предложить наш рынок таким покупателям?

Набережные старой Москвы: не так много, но выбор есть. Спасибо промзонам!
Посмотрим, как у нас обстоят дела в столице.

По подсчетам , директора по маркетингу управления недвижимости компании  проекты с парками и набережными на рынке новостроек старой Москвы составляют около 15%. Примерно 10% расположены рядом с реками либо имеют собственную набережную, – приводит статистику , руководитель отдела аналитики ГК «Пионер». Директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева отмечает, что проекты «у воды», с зеленой зоной строятся на северо-западе, севере, западе Москвы, также стоит приглядеться к югу с юго-востоку (локациям вблизи Москвы-реки и Химкинского водохранилища).

По данным , председателя совета директоров компании , сегодня как минимум двадцать ЖК находятся в пешей доступности от набережной. Самые крупные из них по проектной площади – , Домашний, Сердце столицы, Фили град (вместе с «Фили Град-2») «Город на реке -2018» и Headliner. Но, как замечает эксперт, в таких масштабных проектах не все дома будут построены одинаково близко к реке, кому-то «повезет» больше остальных, и у них будет прямой вид на реку и удобный выход к водоему.

Непосредственно «своей» набережной обладают только восемь проектов. По информации Марии Литинецкой, управляющего партнера компании », участника партнерской сети , это «Парк», «Город на Реке. -2018», «Домашний», «Сердце Столицы»,«Западный порт. Кварталы на набережной», «Береговой», «Алые Паруса». В них реализуется порядка 4,3 тыс. лотов или 11,9% от общего количества квартир в новостройках «старой» Москвы. «Таким образом, фактически каждый десятый объект в продаже представлен в проекте с набережной», – заключает.

Тем не менее, все эксперты сходятся во мнении, что жилых комплексов у воды становится больше благодаря программе реорганизации промышленных зон. Как напоминает , генеральный директор компании ООО «Парк», заводы и фабрики исторически располагались вдоль береговой зоны, а Москва-река выступала в качестве главной транспортной артерии, по которой переправлялась произведенная продукция. Теперь же, после вывода предприятий за пределы города, эти «зачетные» места достались строителям. И городской квартал «Парк» в затоне (застройщик «Речников Инвест») стал первым массовым проектом с собственной набережной. Кстати, рядом с ним еще и парк «Коломенское».

Жилые комплексы с парками: роскошь и редкость
Если отталкиваться от вышеприведенной экспертами статистики, то жилых комплексов с парками на своей территории в Москве получается совсем мало – около 5% предложения. Такие проекты могут себе позволить немногие , – замечает Мария . Преимущественно ими могут «похвастаться» проекты комплексного освоения территории, в том числе – в бывших промзонах. Среди самых «зеленых» проектов эксперт называет, «Город на реке -2018», «Символ», «Сады Пекина», «Домашний», район Новые (Новая Москва). Дмитрий , директор департамента жилой недвижимости Optima Development добавляет к этому перечню квартал премиум-класса «Парк», где есть не только общественное парковое пространство, который создает сам, но и закрытый парк, площадью около 3 гектаров.

Подмосковье: тоже не изобилие
Удивительно, несмотря на то, что, казалось бы, Подмосковье располагает куда большим потенциалом для строительства жилых комплексов с парками и набережными, но статистика у него очень близкая к московской – все те же 15%. Эту цифру приводит Татьяна Калюжнова, директор по маркетингу Urban Group. Эксперт подчеркивает, что парки и набережные в подмосковных жилых комплексах остаются редким конкурентным преимуществом. Причем парки в проектах встречаются намного чаще, чем набережные – комплексов с таким преимуществом по данным эксперта, не более 2-3%. Среди них – проекты Urban Group – «Город набережных», уже сданный и полностью заселенный, ЖК «Лайково» и ЖК «Лесобережный».

Яркий пример подмосковного жилого комплекса с собственным парком и набережной – Парк для Жизни», где «территория в 7,5 гектаров представляет собой английский парк, благоустроенную набережную, множество прогулочных аллей и дорожек, прогуляться по которым займет не менее 20 минут неспешным шагом», – комментирует, . Уникальным считает ЖК «Маяк» в Химках, где практически все квартиры имеют виды на воду, имеется яхт-клуб и променад вдоль воды.

Откуда дефицит
Почему подобных проектов немного?

Причин наши комментаторы назвали несколько. Первая – это нехватка подходящих земель. Проект с природными преимуществами, как правило, крупный, стройплощадка для  набережной должна находиться непосредственно у воды.

В Москве побороть дефицит помогла программа реорганизации промзон, освободив площадки в районе . Но вот в центре столицы таких участков, можно сказать, нет совсем.

В Подмосковье, как разъясняет, директор по маркетингу и рекламе группы компаний «Рассвет» жилые комплексы с парками и набережными – довольно редкое явление из-за того, благоустройство парков или зон отдыха у воды происходит на базе уже существующих природных территорий, а их тоже становится все меньше и меньше.

Готовые новостройки в столице

Самые страшные страхи дольщика  покупателю жилья в готовой новостройке не грозят, и это главное преимущество данного приобретения.

Правда, и тут есть свои минусы. Выбор уже поменьше, чем на ранних этапах строительства, цены повыше.

В то же время на рынке столицы и области очень приличный объем предложения, новостроек на разных стадиях полно, и найти подходящую квартиру – задача вполне выполнимая.

Даже можно рассчитывать на скидку.

Изучаем статистику
По информации генерального директора VSN Realty Яны Глазуновой, на первичном рынке Московского региона в реализации находится порядка 150 проектов, готовых к заселению.

Это 461 корпус и около 10,4 тыс. квартир общей площадью примерно 620 тыс. кв. м. Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции» считает, что в 2018 году на рынке Москвы и Подмосковья по планам будет сдано более 300 новостроек: около 40% приходится на Москву (включая Новую Москву), остальное – это новостройки Подмосковья.

В «старой» Москве по сводным данным экспертов, сданные в эксплуатацию новостройки и почти готовые занимают примерно половину рынка.

Надо иметь в виду, что посчитать все отстроенные квартиры до последней форточки затруднительно, потому что, как объясняет Юлия Иванова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», «в Москве превалирует не точечная застройка, а комплексная, во многих ЖК есть сданные и одновременно строящиеся здания».

Тем не менее, даже при не самой отточенной статистике (она нам нужна в основном для ориентира) основные важные для покупателя моменты более-менее понятны.

Большинство комментаторов, опрошенных «Порталом по недвижимости MetrInfo.Ru», считают, что сданных новостроек – примерно 15-20% от общего объема продаваемого в Москве жилья, а 30-40% – находятся на стадии отделочных и фасадных работ, то есть будут сданы совсем скоро.

Сколько это будет в домах, квартирах и метрах? Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» приводит статистику, из которой следует, что на территории «старой» Москвы на различной стадии реализации насчитывается 313 новостроек, из них 63 готовы к заселению. То есть, – примерно 20% рынка. Это около 4 тысяч квартир или 387 тысяч квадратных метров.

Большинство квартир, дошедших до финальной стадии – это довольно дорогая недвижимость: из введенного в эксплуатацию предлагаемого к продаже жилья почти половина (45,6%) – относится к бизнес-классу, – приводит данные генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Комфорт-класс занимает примерно треть (34,4%).

В Новой Москве доля готовых новостройкек составляет больше трети рынка. По информации Елены Земцовой, управляющего партнера Delta estate, около 20% объектов находятся на стадии отделочных работ, а еще 20% – новостройки, введенные в эксплуатацию. председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» определяет долю готового жилья в 36%: 69 сданных корпусов в 11 проектах.

И это немало. «Сейчас на фоне огромного предложения во всех сегментах: и эконом, бизнес и премиум-класса в наличии остается всё больше квартир и в готовых домах.

Выбор сейчас настолько обширен, как никогда ранее, у клиентов есть возможность выбрать квартиры на разных стадиях готовности, в том числе и в готовых домах», – характеризует ситуацию Ольга Нарт, директор по продажам и маркетингу девелоперской компании УК «Развитие».

Действительно, сегодня готовых новостроек на рынке больше, чем еще три-четыре года тому назад «Предложение растёт значительно быстрее спроса и во многих комплексах небольшое количество лотов остаётся нераспроданным до ввода в эксплуатацию», – замечает Юлия Иванова («НДВ-Супермаркет недвижимости»).

По данным Ярослава Дарусенкова («Азбука Жилья»), сегодня введенных проектов больше, чем в 2016-м году, но меньше, чем в 2017-м. Подъем с 2016-го по 2017-й объясняется восстановлением рынка после кризиса.

Когда дом считается готовым

Понятие «готовая новостройка можно трактовать по-разному.

Так, например, в рекламных целях готовыми могут называть дома, которые находятся на завершающем этапе строительства и еще не введены в эксплуатацию», – предупреждает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». С юридической точки зрения готовым считается объект с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию.

Фактически построенный жилой дом может быть на одной из трех возможных стадий своей реализации, – развивает тему Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». – Первая – дом построен, но еще не введен в эксплуатацию. Вторая – дом полностью готов и сдан госкомиссии. Особенность этого этапа в том, что квартиры уже нельзя продавать по договорам долевого участия (ДДУ), и еще нельзя – по договору купли-продажи. Наконец, третья стадия – оформляется собственность, хозяевам квартир выдают ключи. Можно заселяться, можно начинать делать ремонт. На этой стадии с покупателями заключаются только договоры купли-продажи.

Вторая стадия по времени самая короткая, в среднем она занимает два месяца. А в целом цикл реализации жилого комплекса, как утверждают наши эксперты, может затянуться до года. Но как вы понимаете, могут быть и отклонения – в ту или другую сторону: все зависит от расторопности застройщика и от готовности разных инстанций принять его работу.

Завершающий цикл поэтапно
Финальная фаза строительной эпопеи состоит из множества обязательных процедур. «Процесс ввода дома в эксплуатацию регламентируется статьей 55 Градостроительного кодекса РФ (ФЗ-190) и положением об осуществлении государственного строительного надзора в РФ (введенное постановлением правительства РФ №54 от 1 февраля 2006г.), в которых описаны все этапы проверок выполненных строительных работ, начиная от получения застройщиком разрешения на строительство и заканчивая последними отделочно-строительными работами», – замечает Валерий Кузнецов, директор по продажам RDI.

Желающие могут изучить статьи закона, а «Портал по недвижимости MetrInfo.Ru» с помощью экспертов постарается рассказать о том же самом «человеческим» языком.

Итак, прежде всего, дом должен быть достроен. То есть, «на объекте должны быть закончены все основные строительные работы: возведены стены, перекрытия, выполнены фасадные и инженерные работы».

Постановка на кадастровый учет и другие хлопоты. Только после постановки дома на государственный кадастровый учет собственники могут регистрировать права на готовые квартиры и распоряжаться своим имуществом, – комментирует далее Юрий Барсуков («Мосреалстрой»).

Кроме постановки на кадастровый учет, застройщику нужно произвести еще несколько «манипуляций»: закончить работы по благоустройству территории, позаботиться о присвоении объекту почтового адреса, передать дом управляющей организации, которая займется «коммуналкой» и содержанием. Застройщик вместе с управляющей организацией заключает с договоры поставщиками электричества, воды и газа. Обязательно проводятся пуско-наладочные работы лифтов и инженерных систем.

Участников долевого строительства застройщик обязан проинформировать (с помощью заказных писем, обзвона, размещения информации на своем сайте, в социальных сетях) о том, что дом введен в эксплуатацию, пора приехать на осмотр квартиры. После осмотра оформляется акт приема-передачи, новоселы получают свою недвижимость вместе с долгожданной ключей. Собственникам должны выдать ключи не позднее чем через полгода после введения дома в эксплуатацию, – отмечает , коммерческий директор

Оформление права собственности покупателями – самый, пожалуй, приятный этап нашего «эпического» цикла. О том, какие документы потребуются хозяину квартиры для регистрации права на свою недвижимость, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова:
– заявление участника долевого строительства о государственной регистрации права собственности;

– документ, подтверждающий уплату госпошлины за госрегистрацию права собственности на квартиру. Это стоит 2000 рублей;

– договор участия в долевом строительстве со всеми документами, указанными в нем в качестве приложения, зарегистрированный в ЕГРП;

– передаточный акт;

– разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

При использовании ипотеки есть некоторые нюансы, – поясняют в Группе «Самолет». Дополнительно нужно оформить и направить в банк оценочный альбом, на основании которого банк оформляет закладную. Далее закладная вместе с актом приема-передачи, нотариальными документами (согласие, доверенность, свидетельство о браке, госпошлина) направляется на оформление права собственности.

А если один из собственников – несовершеннолетний, то как дополняет генеральный директор VSN Realty, потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Риски для покупателей квартир

Иногда хозяева решают продать жильё, ранее приобретенное в ипотеку, которая до сих пор не выплачена.

При этом квартира находится в залоге у банка, без согласия которого продавать её нельзя. Для покупки такого жилья покупателю придется либо переоформить ипотеку на себя и выплачивать её по предусмотренному графику, либо досрочно погасить кредит за продавца за счёт задатка, чтобы с объекта сняли обременения.

Ипотечные квартиры продаются достаточно часто, но при этом нередко возникают проблемы. Есть шансы, что после погашения кредита покупателем владелец квартиры передумает её продавать. Суд может встать на сторону покупателя и обязать владельца вернуть деньги, но если у него нет этой суммы, то выплата будет производиться частями, поэтому с большой вероятностью растянется на достаточно продолжительный период времени.

Рента
Согласно договору ренты, владелец (как правило, старик, которому нужен уход) передает право собственности на жильё другому человеку в обмен на пожизненное содержание. В итоге на надвижимость накладывается обременение.

Что такое рента

Это особый тип сделки, при котором недвижимость передаётся в собственность после смерти владельца в обмен на его пожизненное содержание. Собственник вправе до конца жизни проживать в квартире и получает денежные выплаты от плательщика ренты, с которым заключен соответствующий договор на последующую передачу недвижимости. Пока договор ренты действует (пока жив рентополучатель), квартиру нельзя продать без его письменного и нотариально заверенного разрешения.

При согласии владельца договор ренты можно перезаключить на другого человека – то есть на покупателя. Конечно, в этом случае покупателю нужно сообщать, что у объекта существует обременение в виде ренты. Такая сделка предполагает, что он возьмет на себя обязательства по выплатам рентополучателю, а после его смерти станет собственником жилья. Однако такое случается редко.

Но можно попасть и на недобросовестного рентодателя, который продает квартиру, не согласовав это с владельцем. Чтобы не оказаться в такой передряге и избежать неприятностей, юристы не советуют покупателям связываться с недвижимостью, если она обременена рентой.

Арест
При аресте недвижимости с ней запрещено совершать какие-либо юридические действия – будь то продажа, дарение, сдача в аренду или завещание. Информацию о наложении ареста можно найти в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), и регистрационные органы такой факт не пропустят. Арест могут наложить, если в отношении недвижимости ведётся судебное разбирательство (например, делёж наследства, раздел имущества при разводе) или за владельцем числится долг. Для продажи квартиры нужно, чтобы суд снял арест на неё.

Аренда
При этом виде обременения квартиру снимают арендаторы, срок договора которых ещё не подошел к концу (то есть они по праву могут оставаться в квартире до его истечения). Если договор аренды проходит регистрацию в Росреестре, пометку о сдаче квартиры внаем имеется в ЕГРН. Такое обременение можно снять, если владелец расторгнет договор, исполнив предусмотренные документом условия, и зарегистрирует это расторжение в Росреестре. Ещё одним вариантом продажи квартиры будет реализация её вместе с арендаторами. При этом покупатель перезаключит договор с ними на себя, то есть квартира так и продолжит сдаваться. Таким образом, новый собственник берёт на себя обязательства по сдаче в аренду, и обременение не снимается.

Сложно выявляемые обременения
Такие обременения, как ипотека, аренда, рента, арест, выявить легко, даже если продавец о них не рассказал. Для этого достаточно изучить выписку из ЕГРН.

Но некоторые обременения обнаружить сложно, так как сведений о них в выписке нет – для этого потребуется работа с другими документами. Речь идет, например, о ситуации, когда к квартире зарегистрирован человек, отказавшийся от приватизации: он имеет законное право пожизненно пользоваться жилплощадью. В том числе не удастся выселить из квартиры человека, который имеет право проживать тут по завещанию, несмотря на смену владельца.

Также сложности могут возникнуть с жильём, на покупку которого был направлен материнский капитал. При этом продавец должен наделить детей долями в квартире.

Опасность квартир с маткапиталом

Если квартира покупалась с использованием маткапитала, закон обязывает наделить всех членов семьи (в том числе детей) долями в ней. Без выделения долей жильё нельзя продавать. Кроме того, сделку нужно согласовать в органах опеки и попечительства. Если же продавец не выделил доли детям и утаил факт применения маткапитала, в дальнейшем сделку могут признать недействительной. И самая большая проблема для покупателя в этом случае – вернуть свои деньги, которые продавец уже мог потратить.

Что делать с неочевидными обременениями

Чтобы выяснить, наложены ли на объект какие-либо обременения, нужно запросить у продавца дополнительные документы и сведения. Это может быть выписка из домовой книги, где значатся все зарегистрированные лица. Также в договоре купли-продажи можно добавить пункт, обязывающий продавца снять всех проживающих на жилплощади с регистрационного учета.

Встретив в документах продавца упоминание о свидетельстве о наследстве, покупателю стоит выяснить, не существует ли граждан, которые имеют права проживания в квартире по завещательному отказу.

Чтобы убедиться, что продажа недвижимости не ущемляет права несовершеннолетних детей (если у продавца они есть), нужно запросить справку из пенсионного фонда, где видно, использовал ли владелец средства маткапитала.

жилые комплексы у стадионов и арен

Точные статистические данные о новостройках, чьи будущие жители могли бы от души заниматься спортом, эксперты не представили, но общую картину обрисовали.

Генеральный директор компании условно делит интересующие нас жилые комплексы на две группы:

– имеющие в своем составе спортивный объект;

– строящиеся по соседству с существующей спортивной инфраструктурой.

Так, собственное спортивное наполнение имеют  Match Point у м. Багратионовская (волейбольная арена), микрорайон «Домашний» в Марьино (планируется с бассейном, футбольное поле, сеть беговых и велодорожек), – приводит примеры генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
По мнению проектов из первой группы крайне мало, в Московском регионе не более десяти, иными словами – менее 1% от общего объема предложения на первичном рынке.

Связано это с отсутствием подходящих земельных участков, серьезными финансовыми вложениями и долгим сроком окупаемости объекта.

«Такие проекты, как правило, реализуются целиком либо в партнерстве с крупнейшими банками», – объясняет эксперт.

Впрочем, если смягчить подходы и учитывать не только грандиозные сооружения в составе ЖК, но и, например, качественные спортплощадки из футбольного поля, трансформирующиеся зимой в каток, то таких объектов будет намного больше.

Проекты, в составе которых находится спортивный объект
Москва
Проект Объект Стоимость квартир/апартаментов (млн. руб., данные www.metrinfo.ru)
АК ВТБ Арена Парк Стадион Динамо 11, 5- 223,2
ЖК Город на реке Тушино 2018 Стадион Открытие 7,2- 25, 7
АК Match Point Волейбольный СК Динамо 7,2 – 28, 5
АК Легендарный квартал на Березовой Аллее Олимпийский центр водных видов спорта 3,6 – 13, 1
ЖК Ты и Я ФОК на месте стадиона «Красная Стрела» 4,1 – 15, 0
ЖК Парк Легенд ВТБ Ледовый Дворец/Центр синхронного плавания 7,5 – 16,2.
Московская область
Проект Объект
ЖК Квартал 9-18 (Мытищи) ФОК в составе ЖК 4,6 – 16, 6
ЖК Олимпийская Деревня Новогорск (Химки) Крупнейший спортивный кластер 7, 7 – 46,9

Вообще же в столице спортивных объектов чрезвычайно много, – Артём  (GR Project Group), называет цифру 10 000, из них более 100 считаются наиболее значимыми и крупными. А по статистике правительства Москвы, которую приводит Мария , управляющий партнер компании, участник партнерской сети , в городе сегодня работают 345 спортивных объектов. И вблизи них в конце лета продавалось около 1400 квартир и апартаментов, – это 3,3% от объема предложения первичного рынка «старой» Москвы. Схожие данные у , они относятся и к крупным городам ближнего Подмосковья – от 3 до 5%.

В числе знаковых спортивных мест в Москве – территория спорткомплекса , «Арена» (ранее стадион «Динамо»), « Арена» (домашний стадион ЦСКА), комплекс зданий вблизи Ленинградского проспекта (Ледовый дворец ЦСКА, -футбольный комплекс ЦСКА, Универсальный спортивный комплекс ЦСКА, дворец ледового спорта ), – перечисляет Наталия Кузнецова («Бон Тон»). Стоит упомянуть спортивный кластер в Крылатском с велотреком, гребным каналом, ледовым дворцом, Ледовый дворец, Центр Синхронного плавания и музей хоккейной славы на бывшей территории  « Арена» с расположенной поблизости спортивной инфраструктурой, спорткомплекс «Олимпийский», спорткомплекс им. , стадион «Открытие Арена» (Спартак).
Локации и уровень
Ведущие спортивные арены, стадионы, комплексы и дворцы расположены как правило очень хорошо.  (м. Спортивная) и «Олимпийский» (м. Проспект Мира) – недалеко от центра. Стадион «Динамо» (реконструируется в рамках проекта «Арена Парк»), Дворец спортивных единоборств ЦСКА,  «Крылья Советов» – это север Москвы, а с Гребным каналом – запад. «Спортивные» районы – сложившиеся, обжитые и респектабельные, из московских «старичков»: «Аэропорт», , «Беговой», «», «Даниловский», «Покровское-, «Мещанский», «Преображенское», «», «Можайский».

Уровень новостроек вблизи – соответствующий. Это комплексы бизнес-класса, – определяет , руководитель отдела продаж городской недвижимости компании .

Так, у стадиона «Динамо», реконструируемого в рамках проекта «Арена Парк» расположены апартаменты «Арена Парк» от  « Динамо» (стоимость лотов от 11,6 млн. руб).  (от 5,5 млн. руб) – рядом с Ледовым дворцом , Комплексом водных видов спорта, Музеем хоккея, школой синхронного плавания Анастасии  которые, кстати, находятся на территории другого  – «Парка Легенд» от застройщика  (от 5, 5 млн рублей). Проект «Лица» от Capital Group расположен в окружении стадиона , баскетбольного клуб ЦСКА, музея спортивной славы ЦСКА, – продолжает Елена . Проект сдан, цены от 14,8 млн. руб.

вопросов о дарении недвижимости

вопросов о дарении недвижимости Если вы получаете в дар квартиру от чужого человека друга, гражданского мужа, соседки , то в этом случае налог придется платить уже вам.

С 1 января по 30 апреля следующего года вам следует подать декларацию по форме 3-НДФЛ и до 1 июля 2019 года оплатить НДФЛ, а именно 13% с кадастровой стоимости квартиры. Кадастровую стоимость можно узнать, заказав справку о кадастровой стоимости. Она предоставляется в течение пяти рабочих дней в МФЦ абсолютно бесплатно.

Не нужно платить налог, если вы получаете недвижимость в дар от близкого родственника: родителей, мужа или жены, своего ребенка, брата или сестры. Гражданским супругам для того, чтобы избежать уплаты налога, нужно зарегистрироваться официально.

Должен ли я нести договор дарения к нотариусу или можно обойтись без него?
Если у вас долевая собственность, то без нотариуса не обойтись. Если вы хотите снизить свои расходы, то обратитесь к нотариусу с уже готовым договором дарения: так вы оплатите только нотариальный тариф «за удостоверение договора дарения», вам не придется платить за так называемые «услуги технического характера» (по составлению самого договора). Если же собственник квартиры один, то достаточно простой письменной формы договора дарения для регистрации. Госпошлина составляет 2 тысячи рублей в обоих случаях независимо от участия нотариуса.

Нужно ли договор дарения нести в МФЦ или достаточно просто его подписать?
Дело в том, что договор дарения имеет юридическую силу только с момента государственной регистрации. То есть даритель и одаряемый должны обратиться в МФЦ с договором дарения и зарегистрировать право собственности на недвижимость. Только после этого человек, которому подарили недвижимость, станет ее собственником. Если переход права собственности не зарегистрирован, то прежний владелец так и остается хозяином квартиры, а все ваши договоренности и подписи силы не имеют.

Входит ли подаренная квартира в совместно нажитое имущество супругов?
Все, что вы покупаете в период брака, является вашим совместно нажитым имуществом с супругом и при разводе подлежит разделу по ½ каждому. Но имущество, полученное по безвозмездным сделкам, к совместно нажитому не относится. То есть все, что вы получили в дар, в результате приватизации, по наследству, принадлежит именно вам. Таким образом, полученное по договору дарения при разводе не делится.

Как поступить, если в полученной в дар квартире прописаны люди?
Право собственности и прописка — это разные вещи. Юридически вы как собственник имеете право распоряжаться квартирой по своему усмотрению: можете ее продать, подарить или обменять. Прописанные люди на дарение не влияют.

Если они совершеннолетние, то новый собственник может выписать этих людей через суд.

Если вы даритель и хотите, чтобы прописанные в квартире люди и далее сохранили в ней право проживания, то в договоре дарения можно прописать: «Лицо, сохраняющее право пользования и проживания в квартире, и ФИО вашего родственника, который остается проживать в квартире». В этом случае право проживания этого человека в квартире будет удостоверено договором дарения и никому выписываться не нужно.

дольщиков обезопасят от плохих застройщиков

дольщиков обезопасят от плохих застройщиков Сервис проверки надежности застройщиков запустили подмосковные власти совместно с ЦИАН.

Благодаря сервису будущие покупатели смогут проверить информацию о жилом комплексе, в котором они собираются приобрести квартиру. Каждый ЖК, имеющий проблемы со строительством, обозначат ярлыком “Будьте бдительны” (такие ЖК уже можно увидеть на сайте). Соответствующую информацию для сайта ЦИАН будет регулярно предоставлять Главгосстройнадзор Московской области.

Самих оснований получить “черную метку” несколько. Это приостановка строительства ЖК, приостановка регистрации договоров долевого участия (ДДУ), отставание от графика строительства, несоответствия в рамках 214-ФЗ и другие нарушения, которые были выявлены надзорными органами в ходе проверок.

Сам жилой комплекс на сайте ЦИАН не только отметят соответствующим значком, но и ограничат продажи в нем. Причем блокироваться будут и объявления о вторичной продаже объектов по договорам уступки в строящихся корпусах. Исключения сделают только для квартир и апартаментов в уже сданных корпусах, если такие имеются в рамках проблемного ЖК.

Также планируется регулярно загружать фотографии строящихся корпусов с выездных проверок Главгосстройнадзора и отчет по ним. Это даст возможность потенциальным покупателям не только наблюдать за ходом строительства ЖК, но и видеть самые актуальные обновления по всем этапам.

Главная цель, как утверждают, авторы проекта – защитить покупателя, донести до него информацию и предотвратить появления новых обманутых дольщиков.

Для Московской области тема обманутых дольщиков особо актуальна. Банкротство застройщика-гиганта Urban Group стало одним из самых громких за последнее время. Порядка 15 тыс дольщиков, которые все вместе заплатили компании 80 млрд рублей, остались без квартир. Достройкой всех домов обанкротившейся компании с осени занимается Crocus Group Араза Агаларова. Все 65 жилых объектов планируют полностью сдать в течение двух лет. Работы финансируются за счет областного и федерального бюджетов.

По словам начальника Управления Главгосстройнадзора по Московской области Артура Гарибяна, проблемный застройщик – это не только компания, которая успела обмануть дольщиков, трудности начинаются гораздо раньше, и чтобы понять этого не нужно ждать столь печального исхода ситуации.

“Проект направлен на то, чтобы не допустить появления новых обманутых дольщиков. Проинформировать заблаговременно тех потенциальных покупателей, которые хотят приобрести недвижимость в Московской области, предупредить их о ненадежности застройщика. Если покупатель видит, что регистрация ДДУ заблокирована, то он не будет покупать квартиру в данном жилом комплексе”, – говорит Артур Гарибян.

“Для этого ведомство передает нам данные о застройщике (например, отставание от графика), мы ставим эту метку “будьте бдительны” и даем ссылку на сайт Главнадзора, чтобы потенциальный покупатель мог понять – какая именно проблема”, – добавляет директор по продукту ЦИАН Михаил Васильев.

Следующий шаг – ни застройщик, ни агентство недвижимости не может разместить объявления о продаже квартир в проблемном корпусе или жилом комплексе. ЖК остается просто в каталоге. Сама надежность застройщика оценивается исходя из соблюдений ФЗ-214. Если застройщик соблюдал все нормативы этого закона во время строительства, то мы ставили ему значок, что этот застройщик надежен, отмечает Михаил Васильев. Безусловно, в оценке надежности есть свои нюансы и случаи, и такой статус не всегда абсолютная гарантия.

В настоящее в красной зоне находится пятая часть застройщиков. Всего в Подмосковье работу ведут 327 застройщиков.

“Сейчас как минимум 64 застройщика находятся в критериях неблагонадежности. Это те девелоперы, деятельность которых приостановлена либо нами, либо судом. Конечно, есть застройщики, работа которых не приостановлена, но они ее ведут крайне плохо, таких застройщиков мы тоже позиционируем как тех продавцов, к которым нужно присмотреться”, – отметил глава подмосковного Управления Главгосстройнадзора. Все проекты Urban Group имеют такую метку. Все застройщики, которые входили в группу компаний, заблокировали Главстройнадзором, уточнил он.

Реабилитироваться после проблемной метки можно, но сложно, предупреждают власти. И если можно вернуть деньги в стройку или нагнать сроки, например, то снова восстановить репутацию и вернуть доверие – гораздо сложнее.

Например, если мы заблокировали регистрацию ДДУ в связи с тем, что застройщик нецелевым образом расходовал денежные средства граждан, то такому девелоперу нужно как минимум вернуть эти деньги и вложить их в стройку. Тогда мы возможно будем считать, что он исправился, и разблокируем ему регистрацию ДДУ. Есть еще блокировки, которые осуществляются судами.
Саму практику плохих меток и сотрудничества с надзорными органами в сфере строительства планируют распространить на столицу и регионы.

как купить вторичную квартиру за материнский капитал?

как купить вторичную квартиру за материнский капитал? На этапе сбора документов для сделки закажите выписку о размере или остатке материнского капитала.

Для этого посетите МФЦ и предъявите следующие документы:

заявление;
паспорт;15
сертификат.

2. Согласуйте, подпишите и зарегистрируйте договор купли-продажи
Если при покупке жилья вы используете средства материнского капитала, то договор купли-продажи будет несколько отличаться от обычного. Все члены семьи наделяются равнодолевой собственностью без исключения. В договоре указываются все данные по материнскому сертификату, а также сроки расчета и реквизиты счета продавца.

Подписанный сторонами договор купли-продажи подается на регистрацию в Росреестр.

3. Подайте заявление в Пенсионный фонд
После регистрации договора купли-продажи подайте заявление в Пенсионный фонд России о том, что материнский капитал перечислили на счет продавца.

Это заявление должны подавать вместе обе стороны, то есть и продавец, и покупатель. Для этого вам с продавцом нужно пойти в МФЦ и подать следующие документы:

заявление;
оригинал договора купли-продажи;
материнский сертификат;
реквизиты счета продавца.
До тех пор пока Пенсионный фонд не перечислит денежные средства, купленное вами жилье находится в залоге у продавца.

4. Снимите обременение с жилья
Как только продавец получит средства маткапитала на свой счет, он должен получить в банке выписку об этом.

После этого вновь посетите МФЦ вместе с продавцом и подайте заявление о снятии залога, приложив банковскую выписку.

Когда выписка из ЕГРН, подтверждающая снятие залога, будет готова, получите ее. Присутствие продавца уже не требуется.

Продавцы настороженно относятся к расчетам с использованием материнского капитала. Это более хлопотная схема: все процессы до полного расчета растягиваются на два-три месяца. К тому же деньги из ПФР перечисляются не сразу, что устраивает не всех. Но если желающих купить квартиру немного, то продавец будет рад такому клиенту.

Покупка в новостройке или в ипотеку
Использовать сертификат на маткапитал для покупки новостройки или погашения ипотеки гораздо легче. Например, очень просто купить квартиру по ипотеке, погашая с помощью материнского капитала тело кредита. Заемщик обращается в банк, пишет заявление и прилагает к нему сертификат. Остальные действия берет на себя банк – он уже сам взаимодействует с Пенсионным фондом. Но при этом покупатель обязан наделить детей равнодолевой собственностью после погашения части долга с помощью материнского капитала.