подготовиться к приемке квартиры

В договоре долевого участия обязательно указывается срок ввода в эксплуатацию. Но нередко случается, что дату переносят один-два квартала относительно той, что была заявлена изначально. Если застройщик заблаговременно — не менее чем за два месяца — информировал дольщиков, а также вносил соответствующие изменения в проектную декларацию, то волноваться, как правило, не о чем. Перенос на один-два квартала — это довольно распространенное явление на рынке. Однако если сроки срываются, а девелопер молчит, то это уже повод для беспокойства.

То, что строительная компания получила разрешение на ввод в эксплуатацию, не значит, что она немедленно передаст ключи будущим жильцам. Между этими событиями может пройти несколько месяцев. Как вы узнаете, что «уже можно»? Вам позвонят или пришлют письмо или хотя бы смс. В любом случае необходимо дождаться официального приглашения от застройщика.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Что выбрать: отделку от застройщика или ремонт своими силами?

Что взять с собой?
Приезжая осматривать новую квартиру, вы фактически направляетесь на экспертизу. И эта экспертиза — далеко не формальность. Вам, между прочим, в этой квартире жить. Поэтому еще на ночь надо собрать маленькую «экспертную сумку». Что в нее нужно положить?

Фонарик. Хотя вы отправляетесь на осмотр днем (его обязательно нужно проводить днем!), следует помнить: в квартире еще не установлены люстры и светильники, а потому там достаточно темных мест.

Мел. Он отлично подходит для того, чтобы маркировать брак на полу и на стенах.

Лазерный дальномер или рулетка. Они помогут проверить, насколько реальные габариты квартиры соответствуют указанным в ДДУ.

Уровень и строительное правило. Как покупатель, вы заинтересованы в том, чтобы стены были максимально ровными. Если они не такие, то уровень и правило обеспечат вас нужными доказательствами. Допустимыми считаются неровности в пределах 5 мм.

Любой электроприбор, «который не жалко». Для того, чтобы проверить розетки при приемке.

Прибор, который фиксирует утечки газа, если у вас будет установлена газовая плита.

Тепловизор. Он выявит утечку тепла в некачественно заполненных швах оконных конструкций.

Обязательно проверьте датчик пожарной безопасности!

С кем нужно пообщаться?
В первую очередь с будущими соседями. Большое подспорье в этом — социальные сети. У большинства жилых комплексов есть страницы или группы, объединяющие сообщества покупателей. Когда будущие жильцы находят недостатки во время приемки, они часто публикуют фото и активно обсуждают. Вступив в такую группу, вы сможете лучше подготовиться к предстоящей процедуре и заранее определить для себя список «слабых мест», на которые обязательно нужно обратить внимание. С другой стороны, это еще и удобный канал для самоорганизации — отстаивать права сообща куда эффективнее.

Если вы не уверены в своих силах, то можете обратиться в организации, которые специализируются на профессиональном анализе передаваемого жилья. Опять же в социальных сетях вам могут дать на этот счет заслуживающие внимания рекомендации.

Какие документы взять с собой и какие потребовать у застройщика?
Выезжать на ревизию нужно с паспортом и оригиналом договора. Если собственников несколько и кто-либо из них отсутствует, то следует заранее подготовить нотариальную доверенность. Застройщик должен предъявить разрешение на ввод в эксплуатацию и акт присвоения почтового адреса.

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

Как проверить отопление, принимая квартиру в новостройке летом?

Относятся ли к приемке места общего пользования?
Безусловно, да. Любые пороки в отделке подъезда тщательно фиксируйте и записывайте, чтобы потом внести в акт. Застройщик обязан их устранить. Помимо этого, ваш интерес заключается и в том, чтобы осмотреть подвальные помещения или пространство под крышей (если квартира расположена на первом или последнем этаже, соответственно). Если вам приходится подниматься к вашей квартире пешком, это тоже никуда не годится. Отсутствие работающего лифта обязательно вносится в акт.

На что нужно обратить внимание непосредственно в квартире?
Если оставить за скобками очевидное, то особенно внимательно нужно проверить следующие моменты:

номера счетчиков соответствуют тем, что указаны в их паспортах;
лоджии оснащены козырьками;
на стеклопакетах есть ручки, а зазоры в проемах заполнены монтажной пеной;
стыки у потолков заделаны;
болты у радиаторов крепко затянуты;
плинтус крепко зафиксирован;
на плитке нет трещин и сколов;
рядом с трубами водоснабжения и радиатора нет потеков; если они есть, необходимо заявить о замене поврежденного элемента.

Где указывать все недочеты?
Для этого существует отдельный документ — дефектный акт, который заполняется в двух экземплярах (один для вас, другой для строительной компании). Этот документ содержит следующую информацию:

полный адрес дома;
номер квартиры;
наименование застройщика;
реквизиты застройщика (в том числе адрес регистрации);
ФИО руководителя застройщика;
полный перечень всех обнаруженных вами недостатков.
Акт должны подписать и вы, и полномочный представитель компании-застройщика.

После этого добросовестный застройщик приступает к устранению недостатков, а затем приглашает вас на повторную ревизию. Если результат исправлений вас удовлетворит, вы подписываете акт приема-передачи. Если нет — цикл повторяется.

При любых обстоятельствах важно придерживаться правила: ставить подпись на акте приема-передачи можно исключительно после того, как вы побывали в квартире, методично ее осмотрели и сверились с теми обещаниями, которые вам давались в ДДУ. В противном случае (случай, действительно, противный) у вас не будет законных оснований добиться от застройщика выполнения всех обязательств, ведь вы сами расписались в том, что существенных недостатков не обнаружено.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости? Найдите данные, адрес, порядок и часы работы комиссии на сайте Росреестра.

По этой ссылке вам нужен пункт (внизу заголовка, слева) «Скачать информацию о работе комиссий». Нажмите на него, и откроется документ со списком комиссий по регионам с полной контактной информацией.

2. Подайте в вашу комиссию заявление о пересмотре кадастровой стоимости. В заявлении нужно указать сведения о правообладателе объекта недвижимости и приложить документы – их список вы найдете здесь.

Форма заявления произвольная, но, кроме сведений об объекте недвижимости и собственнике, нужно написать основание, по которому оспаривается стоимость. Их может быть два. Первое – ошибочное определение данных об объекте, которые стали причиной неправильно определенной стоимости. Например, если неверно указана площадь, характеристики объекта, не учтена аварийность и прочее. Второе основание – если кадастровая стоимость оказалась более чем на 30% выше рыночной.

Заявление можно подать лично в приемные часы или по почте. Подать заявление на пересмотр кадастровой стоимости в электронном виде нельзя.

3. Примите участие в заседании комиссии лично или отправьте на заседание своего представителя. Дату заседания комиссия назначает после того как получает документы и делает их первичную проверку. Если комплект документов полный, а заявление соответствует требованиям, указанным в п. 2, комиссия определяет дату заседания и отправляет уведомление по почте на адрес заявителя, указанный в заявлении. Обычно ждать этого письма приходится около месяца. Если ответа нет, то вы можете самостоятельно обратиться в комиссию – прийти лично или позвонить по телефону.

Если в документах, которые вы отправили, комиссия не нашла нужных данных, то бумаги вам вернут так же по почте (на адрес, который вы указали в заявлении). Такой возврат не лишает вас права на повторное обращение с новыми, уточненными данными или расширенным пакетом документов.

4. Получите результат заседания комиссии. Результат вы получите в виде документа – решения комиссии о том, уменьшится кадастровая стоимость или останется прежней. Решение комиссии вы узнаете сразу после заседания. А подготовка документа может занять от нескольких дней до месяца в зависимости от региона и загруженности комиссии.

Если кадастровую стоимость вам пересчитали, проконтролируйте, чтобы в дальнейшем налог вам рассчитывали на основании новой цифры. Если вам отказали – попытайтесь оспорить решение в арбитражном суде соответствующего субъекта РФ.

Оспорить кадастровую оценку стоимости объекта недвижимости возможно и в судебном порядке. Он делится на два этапа.

1. Подготовка иска и предъявление его в суд по месту, где находится объект недвижимости. Иск должен соответствовать нормам Гражданского процессуального кодекса. Исковое заявление должно включать наименование истца, доводы о том, какое право и как (каким образом) нарушено, ссылки на законы, просительную часть. Обращаться к «формам» иска я бы не рекомендовала, поскольку эта работа требует юридической специализации. Не имея юридического образования, составлять иск так же опасно, как, не имея медицинского образования, ставить себе диагноз и выбирать лечение на форумах в интернете. Обратиться за составлением иска лучше всего к адвокатам, причем специализирующимся на недвижимости, поскольку их квалификация подтверждается квалификационным экзаменом на статус адвоката.

2. Получение судебного акта и (при необходимости) участие в его обжаловании в вышестоящих судах. На суде нужно присутствовать лично или отправить своего представителя. Результат судебного акта вы узнаете сразу: решение оглашает судья. Получить решение можно спустя некоторое время, необходимое судье на отписку в канцелярии суда.

Если вы не согласны с решением, то можете обжаловать его в апелляционном порядке в вышестоящий суд. Для этого нужно подать соответствующую жалобу через канцелярию суда (как правило, ту же самую, где вы получали решение).

Оспаривать кадастровую стоимость в судебном порядке, не будучи юристом, сложно. Здесь понадобится специалист соответствующей отрасли права или адвокат.

Плюсы и минусы квартир в Петербурге

Плюсы и минусы квартир в Петербурге Если говорить о рынке вторичного жилья в Петербурге, то, пожалуй, одними из самых востребованных остаются квартиры.

Эти дома возводились для партийной номенклатуры, поэтому считались элитными.

Стоит отметить, что квартиры в «сталинках» чаще бывают многокомнатными, то есть в них две, три, а то и четыре жилые комнаты. Гораздо реже встречаются однокомнатные квартиры. Цены на такие объекты достаточно высоки по сравнению с другими предложениями в старом фонде.

Например, стоимость однушки в «сталинке» на Васильевском острове может достигать 6 млн рублей. При этом маленькую трешку в «хрущевке» реально найти за 4,5–5 млн рублей. Наиболее дорогие квартиры в «сталинках» Петербурга могут стоить до 20 млн рублей.

Сталинские дома обладают отличной тепло- и шумоизоляцией. Кроме того, они располагаются в районах со сложившейся инфраструктурой и часто в шаговой доступности от станций метро.

Конечно, по ряду параметров они проигрывают современным домам. Например, по количеству лифтов: в них не бывает грузовых лифтов для перевозки крупногабаритной техники или мебели.

В целом в Петербурге много «хрущевок». Такие объекты пользуются спросом во многом из-за низких цен за кв. метр.

Так, в панельных домах можно найти трехкомнатные квартиры площадью до 50 кв. метров и стоимостью до 4 млн рублей. Таких предложений много в Красносельском районе города.

Главным минусом панельных домов (не только «хрущевок») 60–70-х будет очень плохая звукоизоляция. Кроме того, на последних этажах жильцы часто страдают из-за протечек, а на нижних — из-за сырости и запахов из подвала. Хотя, конечно, с грамотной управляющей компанией таких проблем будет существенно меньше.

На рынке Петербурга очень много предложений в домах, которые были построены в период с 1960-х по 1970-е годы. Среди них наибольшим спросом пользуются, безусловно, «хрущевки».

Цена таких лотов зависит от множества факторов. Пожалуй, главными параметрами являются местоположение объекта и его состояние. Например, «хрущевки» активно строили на юго-западе и севере Петербурга, но при этом они сильно отличаются друг от друга по качеству. Так, на севере стоят более качественные дома, а в Красносельском районе — более простые. Если вы крайне ограничены в средствах, то нужно искать квартиру на юго-западе города.

Стоит также отметить, что в Красносельском районе до сих пор нет метро. Из-за этого местным жителям приходится тратить на дорогу к метро до получаса. На севере же ситуация лучше — в этой части города можно легко найти предложения в «хрущевках», которые расположены в пешей доступности от станций метро.

Также в Петербурге широко распространены так называемые «корабли». Они наряду с «хрущевками» считаются самыми доступными на рынке вторичного жилья. Наиболее бюджетные предложения здесь начинаются от 2,8 млн рублей за однокомнатную квартиру. Главными минусами таких домов являются плохая морозостойкость, скромные метражи и большие сложности с перепланировкой.

Квартиры-студии в старом фонде: главные риски

Покупка квартиры в хрущевке: выгоды и риски

Большим спросом пользуются отреставрированные квартиры в старом фонде Петербурга. В ходе реновации коммунального жилищного фонда производится расселение квартир, проводится капитальный ремонт помещений, меняются коммуникации, проводится и узаконивается перепланировка. Так, на рынке недвижимости появляются новые квартиры-студии в центре города.

Спрос на такие предложения очень высок. Пожалуй, главным плюсом подобных предложений является цена, существенно более низкая, ниже, чем у многокомнатных квартир. Помимо цены клиентов манит возможность использовать эти квартиры для сдачи в аренду. Плюсом становится также наличие объектов социальной инфраструктуры, торговой инфраструктуры, отличная транспортная доступность. Наиболее важным при выборе подобных квартир являются проверка всей необходимой документации и получение достоверных сведений об объекте.

ипотечный рынок в ближайшее время

ипотечный рынок в ближайшее время В текущем году ключевая ставка ЦБ менялась пока четыре раза, по сравнению с некоторыми предыдущими годами это не так часто (например, в 2017 году ставка менялась 6 раз, а в 2015 году — пять раз, постепенно снижаясь).

До сих пор этот показатель не является рекордно низким, так как, скажем, до марта 2014 года ключевая ставка ЦБ находилась на уровне 5,5% годовых.

А вот ипотечные ставки по выдаваемым жилищным кредитам в среднем по большинству банков, напротив, сейчас одни из самых низких за всю историю существования ипотечного рынка в нашей стране. В среднем это около 9,5% годовых, а в секторе новостроек этот показатель еще ниже — порядка 9,3% годовых.

Безусловно, первое, о чем думает потенциальный ипотечный заемщик, услышав новости о повышении ключевой ставки, — это соответствующий рост ставок по ипотеке. На самом деле, далеко не все банки отреагировали на последнее повышение ключевой ставки на 0,25.

Пока о массовом повышении ставок речи не идет, но даже если это повышение и произойдет, критическим образом на рынке жилья это никак не скажется. Дело в том, что сейчас на рынке московского региона сформировались наиболее благоприятные условия для покупки жилья, в том числе с помощью ипотеки: выбор объектов очень велик (по данным IT-платформы bnMAP.pro, в Москве и Подмосковье в продаже находятся 1964 корпуса с квартирами и апартаментами всех классов), в том числе велик выбор квартир по доступным ценам (даже внутри МКАДа можно приобрести квартиры по цене до 3,5 млн рублей!), а ипотечные ставки в большинстве банков остаются максимально низкими — участники зарплатных проектов, например, могут рассчитывать на одобрение и под 9% годовых, а Сбербанк предлагает ставку 7,5% годовых на ряд новостроек при условии электронной регистрации сделки.

Таким образом, пока ситуация на рынке ипотечного кредитования остается стабильной и даже, можно сказать, благоприятной для покупателя жилья.

Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101»:
— Честно говоря, я не верю в резкие изменения ипотечных ставок в ближайшие полгода. Во-первых, потому что они полностью зависят от ключевой ставки Центробанка. И за последние три года она никогда не менялась сразу более чем на 0,5 п. п., а меняется она, в среднем, раз в два месяца. И совсем не факт, что в большую сторону: повышение на 0,25 п. п. в минувшем сентябре — первое за три года. И руководство ЦБ сразу сказало, что это просто способ снизить инфляционные риски, а общая тенденция в экономике прежняя.

Во-вторых, ипотечная ставка — самый важный показатель доступности жилья: она определяет, сколько денег вы будете платить банку каждый месяц. От нее очень сильно зависит, сможет ли строительная отрасль обеспечить новым жильем 5 млн семей ежегодно, как поручил президент. Именно поэтому правительство страны стремится к 2024 году сделать среднюю ипотечную ставку в 8%, и, судя по всему, добиться этого более чем реально. Небольшие колебания на этом пути вряд ли способны заметно повлиять на рынок.

Поэтому тем, кто в скором времени планировал купить квартиру в ипотеку, я рекомендую продолжать «идти в своем ритме» — в ближайшем будущем радикально лучших условий ждать не стоит, а возможные повышения ставки будут незначительными.

Тем, у кого уже есть ипотека, взятая до 2016 года, есть смысл посмотреть на сайтах самых крупных банков раздел «Рефинансирование». Ставки здесь выросли немного сильнее, чем при покупке квартиры, однако в вашем случае все равно можно «скостить» себе 2–3%. Только посчитайте финальную выгоду с учетом всех необходимых выплат, которые требуются при рефинансировании. Если она невелика, стоит дождаться более интересных условий.

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость»:
— Ключевая ставка Центробанка выросла на 0,25%. Но мы пока не видим, чтобы банки начали массово повышать ставки вслед за ней, скорее они занимают выжидательную позицию.

Отметим также, что на решение банков относительно изменения ипотечных ставок влияет и размер процентов по рублевым депозитам. Если, к примеру, банк привлекает вклады под 5% годовых, то ипотеку может выдавать под 9% годовых, однако если доходность по вкладам увеличивается до 7%, то и ставки по ипотеке, соответственно, должны вырасти до 11%. С конца лета ставки по банковским вкладам в рублях начали увеличиваться, и это один из сигналов того, что ипотечные ставки тоже пойдут вверх.

Максимально размер ипотечных ставок на приобретение вторичного жилья в столице может вырасти, как это было ранее, до 17%, и в этом случае ипотека уже никому не будет интересна. Однако это весьма маловероятный прогноз. На наш взгляд, наиболее реалистичный сценарий — увеличение ипотечных ставок на «вторичке» в среднем до 12%, как это было полтора-два года назад.

Как купить квартиру по договору переуступки?

Как купить квартиру по договору переуступки? Еще три-четыре года назад до 30% покупателей квартир в новостройках составляли инвесторы, которые вкладывались на старте продаж, а незадолго до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому нужно было жилье на высокой стадии готовности.

На сегодняшний день сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья — явление не такое частое. Как правило, на продажу квартиры по договору цессии (а речь именно об этом) решаются те, кому по каким-либо причинам срочно понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте или застройщике. А в роли покупателей выступают желающие одновременно сэкономить и минимизировать риск недостроя.

Согласно законодательству РФ лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии может передать третьей стороне. Эти права могут передаваться сколько угодно раз, но только до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи. Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца и покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним.

Каким образом проходит переуступка?
Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке: он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика. При этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия: например, оплачивать взносы, если есть задолженность, и принять квартиру по акту приема-передачи в установленный договором срок.

Как выбрать квартиру с переуступкой и оформить сделку цессии?
1. Проверьте репутацию застройщика

Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящемся ЖК, в котором планируете приобрести жилье. Оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Изучите учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию. Все это можно найти на официальном сайте проекта либо на сайте или в офисе девелопера.

2. Выясните причину переуступки

Важно понять, почему дольщик хочет продать свое право требования квартиры в этой новостройке. Так, проблемы могут заключаться в качестве приобретаемого жилья. Вполне возможно, что он нашел технические недочеты и нарушения в строительстве. Поэтому будет нелишним осмотреть квартиру, на которую приобретается право требования.

3. Ознакомьтесь с договором и платежными документами

Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ. Обязательно запросите акт сверки или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью ли дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец. Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения, и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства до 31 апреля в следующем году после заключения договора. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта.

4. Соберите полный пакет документов

Следующий шаг — собрать документы и разрешения на проведение сделки. Например, семейным людям нужно обязательно получить нотариально заверенное согласие супругов либо заявление о несостоянии в браке, а также разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети. Продавец уведомляет застройщика о том, что собирается продать свое право требования, и получает от него письменное разрешение и справку об отсутствии или наличии задолженности. Для сделки вам также понадобятся договор долевого участия и паспорта сторон.

5. Разберитесь с ипотекой

Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, нужно получить согласие банка на сделку и перевод долга на покупателя. В данном случае придется собрать пакет документов, который обычно требуется для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорта и т. д. Если покупатель готов внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать оплаты комиссионных за снятие обременения.

Строительство жилого или садового дома

С 4 августа этого года для того, чтобы построить объект индивидуального жилого строительства (ИЖС) или дачный дом, не понадобится разрешение. Кроме того, больше не нужно получать градостроительный план земельного участка.

Теперь для строительства частного дома достаточно отправки уведомлений. С 1 января следующего года на дачных участках можно будет строить капитальные дома и регистрироваться в них. Также на садовых участках можно возвести садовый дом, который могут признать жилым.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, как изменились правила строительства дома.

Что требуется для строительства
Перед возведением или реконструкцией жилого или садового дома нужно в письменном виде уведомить местную администрацию. Как правило, такими вопросами занимается отдел архитектуры и градостроительства. Кроме того, необходимо приложить такие бумаги, как:

Правоустанавливающие документы на участок или выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН), если права на землю были зарегистрированы.
Текстовое и графическое описание внешнего вида постройки, где значатся параметры дома, его расположение на участке и характеристики.
Несмотря на уведомительный характер согласования строительства, местные власти могут не одобрить это, если владелец участка подал не все документы либо объект не отвечает разрешенным параметрам строительства на участке, которые диктуют градостроительные нормы.

На рассмотрение заявки местным властям дается 7 рабочих дней, после чего они должны отправить уведомление о согласовании или отказе. Если в течение отведенного периода такая бумага не получена, это дает право на строительство дома на участке в течение десяти лет. Причем, по словам юрисконсульта компании «Недвижимость» , такое право сохраняется даже при переходе права собственности на землю и дом без необходимости направления нового уведомления о строительных работах и платы за услуги.

Эксперт добавляет, что возведение объектов ИЖС на садовых участках разрешено в случае, если участок включен в зону застройки и имеет утвержденные параметры строительства.

Схема получения разрешения на строительство

Согласование готового дома
Когда жилой или садовый дом достроен, нужно направить в местную администрацию соответствующее уведомление в установленной форме. Кроме того, к документу нужно приложить:

Технический план объекта, который составляет кадастровый инженер.
Выписку из или документ, если права собственности на землю не были зарегистрированы.
Соглашение на определение долей на жилой дом, если участок принадлежит нескольким владельцам.
Подать уведомление нужно не более чем через месяц после того, как объект достроен. Это можно сделать лично, через многофункциональный центр, почтой или на портале Гос услуг. Это бесплатная услуга, взымается лишь 350 рублей государственной пошлины за регистрацию права собственности (квитанция подаётся с документами). По словам юриста Национальной юридической службы Андрея , если объект ИЖС согласован, то местная администрация должна в течение 7 дней отправить в заявление о постановке дома на кадастровый учёт и регистрации права собственности.

Возможные риски
Как видим, порядок строительства жилого дома усложняется и вносит определенные трудности как на землях под дачное строительство, так и под ИЖС.

Как говорит директор по продажам Good Wood Development Валерий Лукинов, даже если возведение дома разрешили, это не защищает от рисков. Эксперт поясняет, что объект все равно могут снести как «самострой», если он не соответствует действующим требованиям, однако теперь застройщик может требовать возмещения убытков, но только при признании судом вины должностного лица.

Риски могут появиться и после окончания строительства. Когда власти будут проводить проверку готового дома, может оказаться, что он не отвечает законодательным нормам и указанным в уведомлении о предстоящем строительстве сведениям.

Лукинов отмечает, что в этом случае могут выдать уведомление о несоответствии, если жилой дом нельзя размещать из-за земельных ограничений, действующих на дату поступления уведомления об окончании строительства. Тогда объект ИЖС могут признать «самостроем» и снести по решению суда, причем хозяин не сможет требовать компенсации убытков.

Покупка недвижимости в Крыму

Покупка недвижимости в Крыму Переходный период на рынке недвижимости Крымского полуострова, который был сопряжен с различными сложностями, подошел к концу. Сейчас все процессы стабилизировались и вошли в русло действующего законодательства РФ, Росреестр работает бесперебойно, сделки регистрируются без задержек.

Сделки с объектами, правоустанавливающие документы на которые были оформлены еще при украинской власти, возможны. Все украинские правоустанавливающие документы приняты в РФ и признаны действующими. Так что пугаться не стоит: купля-продажа таких объектов проходит в обычном режиме.

Единственное, что важно знать: регистрация сделок на основании украинских документов идет чуть дольше. Это связано с тем, что происходит двойная перерегистрация: сначала идет переоформление правоустанавливающих документов на российский образец – на продавца; после чего автоматически, уже на основании договора купли-продажи, документы переоформляются на нового собственника.

Оформление сделок
Оформление сделок возможно через МФЦ или нотариусов. Органы МФЦ активно развиваются на территории Крыма, они работают в соответствии с действующим законодательством, по талонам, без живых очередей. Подача документов на регистрацию сделки через МФЦ позволяет избежать дополнительных трат на нотариальные услуги, но занимает больше времени, чем напрямую. Если нотариус передает документы в Росреестр в тот же день, то МФЦ для передачи в Росреестр копит определенное количество документов, что затягивает процесс. Пока что в Крыму покупатели чаще действуют через нотариуса.

Расчеты по сделкам
Расчеты по сделкам купли-продажи в Крыму, как и во всех регионах РФ, осуществляются исключительно через банковскую ячейку. Этот механизм успешно работает и на полуострове.

Покупка вторичного жилья
При выборе недвижимости на вторичном рынке нужно обращать внимание на год строительства дома, расположение и окружающую инфраструктуру. Стоит обязательно уточнить, кто обслуживает здание, каковы коммунальная оплата и стоимость обслуживания. Конечно, особого внимания требует юридическая проверка объекта. Здесь обойтись без помощи специализирующихся в этой сфере юристов практически невозможно. Вот лишь основные из документов:

правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, мены, дарения, ренты; либо договор передачи в порядке приватизации, либо свидетельство о праве на наследство и др.);
правоподтверждающий документ, а именно свидетельство о государственной регистрации права собственности;
выписка из домовой книги, подтверждающая факт регистрации лиц на жилой площади;
экспликация и поэтажный план, выдаваемые органами БТИ;
согласие супруги(а) на продажу приобретенной в браке квартиры и т. д.
Покупка новостройки
При самостоятельном выборе квартиры в новостройке следует выяснить, какие документы на строительство есть у застройщика, на основании каких договоров они реализуют свои объекты, какая коммунальная оплата и т. д. Если документов не хватает, это может указывать на проблемы. Например, в Крыму были судебные разбирательства с застройщиком, возводившим многоквартирный дом на землях ИЖС. Если вы не знаете местного рынка недвижимости, лучше обратиться к специалисту за независимой экспертизой. Он должен выяснить, какие документы по объекту и земельному участку были изначально, как велось строительство, из каких материалов, на каком грунте.

Большинство крымских застройщиков реализуют квартиры в соответствии с действующим законодательством. То есть на стадии строительства продажа квартир проводится по договорам долевого участия. А уже после ввода дома в эксплуатацию, когда возникает право собственности, – по договору купли-продажи.

Покупка земли и загородных домов
В Крыму существуют нюансы при покупке земельных участков: земля может быть не размежевана, при том что сейчас требуется обязательное межевание земли. Чтобы проверить это, закажите выписку на земельный участок: через МФЦ за 400-500 рублей, в электронном виде – за 800 рублей.

При покупке загородного дома необходимо проверить следующие документы:

акт;
кадастровый паспорт;
право собственности на земельный участок;
соответствие земли целевому использованию (например, на землях ИЖС допустимо строительство дома не выше трех этажей, возможно, с мансардой или цоколем).

Междугородние сделки
Большинство покупателей крымской недвижимости – это жители Москвы и Московской области, есть представители Екатеринбурга, Красноярска, Новосибирска, Санкт-Петербурга, Ханты-Мансийска. Современные технологии позволяют проводить сделки с участием иногородних покупателей удаленно. Но, по нашей практике, клиенты все-таки приезжают на полуостров, сами смотрят объекты и заключают сделки на месте. Регистрация также проходит на территории Крыма.

Ипотека
Крупных российских банков на территории Крыма пока нет. Здесь работают «Российский национальный коммерческий банк (РНКБ)», «ГенБанк», есть Банк России.

новые проекты всё прибывают

Статистика непосредственно по «старой» Москве у экспертов расходится, но некритично.

Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» и генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова называют цифру 61-62 – это число жилых комплексов «на котловане».

Из них 48-54 – это жилые комплексы с квартирами, 10-14 – с апартаментами, причем в нескольких проектах представлен и тот, и другой тип жилья. Все вместе это около 140 корпусов – этот показатель приводит Юлия Сапор, ведущий аналитик аналитического центра компании «Главстрой».

Доля жилья «на котловане» представленного в продаже – 17-20% от общего числа предложения, – таковы сводные данным экспертов.

Однако число новостроек на стадии котлована больше, чем число сентябрьских «новинок», так как и нулевой цикл, и стадия котлована могут длиться не один месяц, – отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Сколько же свежих сентябрьских предложений насчитывается на сегодня?

Компания «ИРН-Консалтинг» в своем недавнем обзоре перечисляет 16 объектов, вышедших на рынок старой Москвы непосредственно в сентябре. Из них 6 – это новые жилые комплексы:

«Big Time. Городской квартал» в Хорошево-Мневниках, «Рихард» в Хорошевском районе, «Настроение» в Ярославском, Bauman House в Басманном, «Талисман на Водном» в Головинском и I LOVE в Останкинском. Остальные 10 – новые корпуса или очереди в уже строящихся и давно присутствующих в продаже ЖК: «Город на реке Тушино-2018» в Покровском-Стрешнево, «Домашний» в Марьино, «Михайловский парк» в Рязанском районе, «Ясеневая, 14» в Орехово-Борисово Южном, ЖК «Город» в Дмитровском районе, «LIFE-Варшавская» в Москворечье-Сабурово, «LIFE-Ботанический сад 2» в Свиблово, «LIFE-Кутузовский» в Можайском районе, «Level Амурская» в Гольяново.

Что касается Новой Москвы, то здесь на стадии котлована по оценке Наталии Кузнецовой («Бон Тон»), реализуется 10 проектов (243 тыс. кв.м.), и это примерно половина предложения (до 10 км от МКАД). Основной объем представлен квартирами (98,4%).

Прыгнули в последний вагон
По данным Ярослава Друсенкова («Азбука жилья»), на рынке старой Москвы в начале 2018 года на стадии котлована находилось в общей сложности 48 жилых комплексов, а сейчас, напомним, 61-62. Получается, что девелоперы стали активнее выводить на рынок новинки, и это последствия июня.

Именно в июне, перед вступлением в силу поправок в закона о долевом строительстве (подробнее читайте в статье «Поправки в 214-й закон: как изменится рынок для покупателя») застройщики столичного региона поспешили получить как можно большее число разрешений на строительство.

Например, как сообщает Наталья Масютина, директор по маркетингу и рекламе группы компаний «Рассвет» в Московской области за первое полугодие застройщики получили почти 200 разрешений на строительство, – из них половина выдана в июне. Начинать стройку и выводить объекты на рынок нужно быстро. Как объясняет Ярослав Дарусенков («Азбука Жилья»), власти Москвы предупредили, что будут отслеживать задержки строительных работ и отзывать разрешения по не начатым в срок проектам.

На этом история не заканчивается, грядет самое главное: изменения в системе финансирования жилищного строительства.

После 1 июля 2019 года застройщики переходят на проектное финансирование (их будут кредитовать банки), а деньги покупателей – храниться на эскроу-счетах.

Собирать живые деньги дольщиков напрямую уже будет нельзя. Но пока еще длится переходный период, это возможно. Поэтому, по выражению руководителя отдела маркетинга ЖК «Мечта» Евгения Сорокина, девелоперы попытались «сесть в последний вагон», чтобы хотя бы начать стройку по старым законам.

А также, как подчеркнула Юлия Сапор («Главстрой») – создать финансовую подушку на следующий год.

Соответственно, значительная часть запаса разрешений на строительство (порядка 18 млн кв. м.), накопленных столичными девелоперами за последний год, постепенно будет превращаться в новые проекты, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

Эксперт прогнозирует, что в ближайшие месяцы число жилых и апартаментных комплексов в продаже в столице будет только увеличиваться. Так что, как считает Алексей Лухтан, руководитель департамента маркетинга и продаж компании Lexion Development, 2018-й год может стать самым результативным по выходу новых проектов на московский рынок недвижимости.

«Данное увеличение нельзя назвать ощутимым для сектора кредитования – порог чувствительности еще далеко, на сам факт говорит о развороте тенденции в обратную сторону и небольшом отскоке назад под влиянием внутренних и внешних факторов», – заключает Наталия Кузнецова(«Бон Тон»).

Ксения Цаплина (ФСК «Лидер») отмечает еще один момент, поддержавший спрос: в августе был зафиксирован рост количества сделок, частично связанный с нестабильностью курса рубля.

Демпинга не наблюдается
Что сегодня происходит с ценами на рынке новостроек? Если обобщить данные, предоставленные экспертами, получается следующая картина. В «старой» Москве: на начальном этапе строительства средние цены проектов массового сегмента (в основном это комфорт-класс) колеблются в рамках 145 – 155 тысяч рублей за кв. метр. В Новой Москве -105-110 тысяч, в Подмосковье – 86-95 тысяч рублей.

По наблюдениям Марии Литинецкой («Метриум») новые проекты не пытаются демпинговать. Если у нового жилого комплекса нет принципиальных недостатков, то старт продаж в нем начинается на том же уровне, с которого в своё время стартовали его конкуренты. «Безосновательное занижение цен для создания ажиотажного спроса на начальной стадии сейчас практикуется крайне редко», – подчеркивает эксперт.

В то же время Ярослав Дарусенков («Азбука Жилья»), отмечает небольшое повышение с начала года в массовом сегменте: средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 7% (в более дорогих сегментах цены слегка снизились).

А Наталья Масютина («Рассвет»), говоря о подмосковном рынке, тоже считает, что он демонстрирует постепенное повышение цены.

Причина: объем предложений на рынке жилья области снизился на 15% в то время как спрос вырос на 6-8%. «В ближайшие годы количество нового предложения в Подмосковье будет сокращаться: девелоперам не выгодно работать в Подмосковье, особенно в среднем и дальнем, – комментирует эксперт. – Кроме того, новые проекты будут выходить уже по новым условиям, с использованием проектного финансирования, то есть, «дорогих» для застройщика денег.

Это неминуемо приведет к росту цен на новостройки в области». Впрочем, это вопрос спорный, добавим от себя. Надо учитывать, и большой выбор новостроек в столице, и интерес к ним со стороны покупателей, – особенно к недорогим проектам, – и то, что подмосковные девелоперы, не имеющие выхода на другие площадки и/или не желающие покидать область, могут усилить конкуренцию.

5 впечатляющих мировых недостроев

5 впечатляющих мировых недостроев Монументальные здания разрушаются (или достраиваются), поражая местных жителей и туристов своими масштабами.

Мы сделали подборку самых, пожалуй, известных и впечатляющих недостроенных зданий из разных уголков света.

Строительство северокорейского небоскреба началось в 1987 году. На строительство должно было уйти всего два года, но в действительности сооружение гостиницы растянулось на многие годы и до сих пор не завершено.

Высота 107-этажной гостиницы, в которой до сих пор не жил ни один постоялец, 330 м. В 2018 году Рюген стал площадкой для проведения лазерного шоу – на стены отеля транслируются изображения лидеров страны, фото памятников или прошедших мероприятий.

Дома НЛО, Саньчджи, Тайвань

В 1970-х годах в Санджи началось сооружение респектабельного курорта. Каждое здание в нем имело футуристический облик и напоминало летающую тарелку. Предполагалось, что заходить в дома можно будет по роскошным лестницам, а у желающих была возможность скатиться в океан с горки, выходящей прямо из здания.

К 1980 году велись работы по отделке зданий, но завершено строительство так и не было – этому помешал экономический кризис. Еще одним фактором, который возможно помешал завершению стройки – случаи суицида среди рабочих. Ходили слухи, что место проклято, а НЛО населены привидениями.

Так или иначе, строительство возобновлено не было, а до 2008 года курорт представлял собой довольно удивительное зрелище, напоминающее заброшенный космодром. В конечном счете власти приняли решение о сносе зданий.

Собор Иоанна Богослова, Нью-Йорк, США

Пожалуй, в каждой стране найдется здание, которое должно было изменить облик города, стать новой достопримечательностью и удивить окружающих своим обликом, но по каким-то причинам так и не было построено.

Монументальные здания разрушаются (или достраиваются), поражая местных жителей и туристов своими масштабами. Мы сделали подборку самых, пожалуй, известных и впечатляющих недостроенных зданий из разных уголков света.

Гостиница Рюген, Пхеньян, Северная Корея

Строительство северокорейского небоскреба началось в 1987 году. На строительство должно было уйти всего два года, но в действительности сооружение гостиницы растянулось на многие годы и до сих пор не завершено.

Высота 107-этажной гостиницы, в которой до сих пор не жил ни один постоялец, 330 м. В 2018 году Рюген стал площадкой для проведения лазерного шоу – на стены отеля транслируются изображения лидеров страны, фото памятников или прошедших мероприятий.

Дома НЛО, Саньчджи, Тайвань

В 1970-х годах в Санджи началось сооружение респектабельного курорта. Каждое здание в нем имело футуристический облик и напоминало летающую тарелку. Предполагалось, что заходить в дома можно будет по роскошным лестницам, а у желающих была возможность скатиться в океан с горки, выходящей прямо из здания.

К 1980 году велись работы по отделке зданий, но завершено строительство так и не было – этому помешал экономический кризис. Еще одним фактором, который возможно помешал завершению стройки – случаи суицида среди рабочих. Ходили слухи, что место проклято, а НЛО населены привидениями.

Так или иначе, строительство возобновлено не было, а до 2008 года курорт представлял собой довольно удивительное зрелище, напоминающее заброшенный космодром. В конечном счете власти приняли решение о сносе зданий.

Собор Иоанна Богослова, Нью-Йорк, США

Собор, являющийся одним из крупнейших в мире, на самом деле не завершен. Строительство было начато в 1892 году, а уже в 1899 внутри здания провели первую службу.

Работы же по сооружению церкви продолжались – в 1911 году, например, приняли решение строить собор не в византийско-романском стиле, а в неоготическом. С 1999 года из-за отсутствия финансирования никакие работы по строительству храма не ведутся, а когда они будут продолжены – неизвестно.

Здание Парламента, Веллингтон, Новая Зеландия

После того как в 1907 году сильный пожар уничтожил здание Парламента, было принято решение о сооружении более прочной конструкции. Проект утвердили в 1911 году, а сама стройка стартовала в 1914.

Строительство то шло, то прекращалось, но с 1995 года никаких строительных работ в здании и вокруг него не ведется. Парламент заседает в здании, которое официально не считается достроенным.

Саграда Фамилия, Барселона, Испания

Собор Святого Семейства, пожалуй, наиболее известное недостроенное здание в мире. Согласно последним данным вековая стройка завершится в 2026 году. Действительно, облик задуманного Антонио Гауди собора меняется каждый год – добавляются новые и новые детали.

отличить честного продавца квартиры от мошенника

отличить честного продавца квартиры от мошенника Трехкомнатная квартира с окнами на сквер в самом центре Петроградской стороны сразу понравилась жительнице Петербурга. Дом постройки конца века, но с капитальным ремонтом. Довольно далеко от метро, зато всегда свободные парковочные места прямо под окнами.

«Два месяца я искала квартиру мечты, — рассказывает Екатерина. – С риелторами решила не связываться. Во-первых, экономила деньги на ремонт. Во-вторых, первую квартиру мы с мужем купили, а спустя время продали самостоятельно, без участия посредников. Поэтому в поиске нового семейного гнезда решила снова полагаться на себя».

Фотографии трешки на Петроградской, размещенные на сайте объявлений, Екатерине понравились сразу же: «Когда мы с мужем приехали на осмотр, уже на улице, около дома, я поняла, что хочу тут жить. Тихий двор, буквально в ста метрах от дома детский садик для младшего. Всего через три регулируемых перекрестка школа для старшего ребенка.Так что в квартиру на первый осмотр мы поднимались как будто к себе домой».

Вдохновленная квартирой мечты, семейная пара быстро посмотрела документы и быстро договорилась с продавцом о сделке.

«Неладное я почувствовала только в офисе у нотариуса, — вспоминает Екатерина. — В объявлении фигурировала площадь квартиры 81 кв. метр. А в документах реальная площадь квартиры была на 3 метра меньше. На радостях мы с мужем не заметили подмены цифр. Продавец снижать стоимость отказался. Мне так понравилась квартира, что я была готова согласиться на названную цену. Но муж настоял на поиске другого варианта. Сейчас жилье ищем уже с помощью крупного агентства недвижимости».

Конечно, назвать такую хитрость продавца мошенничеством в чистом виде нельзя. Однако пример Екатерины показывает, что проверять документы перед сделкой нужно максимально тщательно.

Доверяй, но проверяй
При сделках с недвижимостью всегда нужно прислушиваться к своим внутренним ощущениям, а доверять юридически правильно оформленным документам. Никаких копий, только оригиналы, как бы горячо продавец ни уверял вас в своей кристальной честности. Отсутствие подлинников правоустанавливающих документов — верный признак мошенника. Поэтому специалисты настаивают на сверке документов уже при первом просмотре. Честный продавец сразу же должен предоставить документы, на основании которых он получил право собственности на жилье. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о приватизации или праве на наследование.

Если право собственности возникло до 2016 года, то обязательно проверьте оригинал свидетельства. После 2016 года документом, подтверждающим право собственности, является выписка из ЕГРН.

«Нужно обязательно запросить выписку, актуальную на момент совершения сделки, —подчеркивает руководитель адвокатской консультации «Юринформ-Центр» Марьяна Баларева. — Сейчас участились случаи продажи квартир в связи с долгами. И владельцы жилья пытаются продать квартиру, на которую наложены запреты и имеются исполнительные производства».

В единичных случаях квартиру могут продавать по доверенности и дубликатам документов, и это не является мошенничеством. Специалисты Росреестра советуют проверить доверенность через специальный сервис на сайте Федеральной нотариальной палаты и там же выяснить, не была ли она отозвана. Это бесплатно. Кроме того, необходимо связаться с владельцем квартиры и подтвердить, что он действительно намерен продать недвижимость.

Здравствуйте, я ваша тетя
Нередки случаи мошенничества, связанные с продажей квартиры, полученной по наследству. Схема проста: продавец случайно или намеренно «забывает» о своих родственниках, которые претендуют на недвижимость. Ничего не подозревающий покупатель оформляет сделку. А после вынужден в судебном порядке доказывать свое право на квадратные метры.

Идеальный для покупателя вариант — это квартира, полученная в наследство более трех лет назад. За это время проходит срок исковой давности по оспариванию наследства. Но даже в этом случае «забытые родственники» могут предъявить свои права на недвижимость.

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

«Я советую получить от продавца справку от нотариуса о том, что другие наследники не обращались с заявлением о принятии наследства. Кроме того, в договор купли-продажи нужно включить положение о том, что в случае требований со стороны третьих лиц продавец берет на себя их урегулирование», — советует Марьяна Баларева.

Важно помнить, что мошенники могут использовать завещание, чтобы скрыть других законных наследников. Кроме того, существуют наследники, которые имеют право на долю, даже если не фигурируют в завещании. Это несовершеннолетние и нетрудоспособные лица. «В крупном агентстве недвижимости всегда есть юридический отдел, где проверяется история квартиры и подлинность документов, — поясняет риелтор Анна Птушкина. – Обязательно нужно запросить справку по форме Ф-12. В ней указаны сведения обо всех жителях квартиры с момента постройки».

Нечестный агент
Нередко в мошеннических схемах задействован не только продавец квартиры, но и риелтор. Существует масса способов обмануть покупателя. Самый популярный — занизить стоимость квартиры. Риелтор советует участникам сделки внести в договор купли-продажи меньшую стоимость, объясняя это способом сэкономить на налогах. После подписания договора продавец оспаривает сделку, возвращает себе квартиру, а покупателю возвращается заниженная стоимость.

Хитрый риелтор может обмануть и продавца квартиры, заключив с ним договор об информационно поддержке. По условиям такого документа агент получит свою комиссию не за завершенную сделку, а лишь за поиск претендентов на покупку.

Поэтому риелтора лучше искать в крупных агентствах, которые дорожат своей репутацией. Плюс, для того чтобы не стать жертвой мошенника, нужно внимательно читать договор, указывать верную стоимость квартиры в нем и передавать деньги только через банковскую ячейку.