как выбирать вторичку

как выбирать вторичку? К этому нужно добавить монолитно-кирпичные дома и монолитные дома с вентилируемым фасадом.

Наиболее добротные — кирпичные дома. Наиболее современный вид строительства — монолитный тип.

Все они различаются материалами и самой технологией строительства.

Панели, из которых собирают дома, — это элементы, которые делаются на заводе и представляют собой, грубо говоря, готовую стену помещения. Уже на заводе в панелях делают оконные и дверные проемы. Строить панельные дома и быстро, и экономично; именно поэтому они оставляли основу домостроения в 50–70 годах в СССР. Сейчас из панелей тоже возводят множество домов.

Блочные дома — самая малочисленная группа в массовой застройке, их внешние стены выложены из блоков, это не единая панель. Такие дома строились в основном в 70–80 годах. В принципе, по шумо- и теплоизоляции они похожи на панельные.

Монолитно-кирпичные дома объединяют в себе достоинства монолитного и кирпичного строений: звуко- и теплоизоляцию, вариативность планировок. А монолит с вентилируемым фасадом — это, скорее, тип отделочных работ. Он позволяет повысить теплоизоляцию за счет наличия воздушного зазора между поверхностью стены и отделкой, украсить фасад, а также минимизировать угрозы появления конденсата в доме.

Как ориентироваться по ценам? Монолитный дом всегда будет дороже блочного, а кирпичный — дороже панельного?
На цену влияют расположение, тип дома, планировка и год постройки, инфраструктура — все вместе. На вторичном рынке играет роль и жилье, уже построенное в районе. Но надо сказать, что в одном и том же районе панельный дом всегда дешевле, чем монолитный или кирпичный. С 2017 года на стоимость квартир в хрущевках в Москве влияет и программа реновации. Самые дешевые — блочные дома, панельные дома с маленькой кухней и панельные хрущевки. Самые дорогие — кирпичные, монолитно-кирпичные и монолитные дома с вентилируемым фасадом.
Панельные дома обычно ругают — они правда такие плохие?
У панельных домов есть и плюсы, и минусы. Минусы «панелек» — невысокие теплотехнические показатели в сравнении с другими материалами, недостаточная звукоизоляция, сниженная сейсмостойкость. Кроме того, при малейших отступлениях в технологии при соединении стыков образуются щели.

Новые технологии (например, бесшовное строительство), по которым строят панельные дома, позволяют значительно уменьшить продуваемость и промерзание объекта, уменьшить энергозатраты.

Многое зависит от года постройки, планировки и окружения. Сейчас в Москве на вторичном рынке панельные дома типовой планировки (с кухней от 8 до 10 кв. метров) считаются хорошим компромиссом по соотношению удобства планировки и цены. Так, по данным операций ГК «Миэль», в старых границах Москвы на эту категорию квартир пришлось 33% продаж на вторичном рынке.

Как понять, что больше влияет на цену: год постройки, материал, из которого сделан дом, или состояние квартиры?
Если распределить по значимости, то на первом месте будет материал, на втором — год постройки и на последнем — состояние квартиры. Но покупатели в первую очередь обращают внимание на год постройки, а затем на все остальное.

Что лучше: купить квартиру в более дешевом доме, но в хорошем состоянии, или «убитую», но в хорошем доме?
Это все индивидуально и зависит от требований покупателя. Если цель — вложить средства, то есть смысл купить квартиру в доме, попадающем под программу реновации, чтобы потом получить квартиру в новом доме. Если вы собираетесь жить в квартире, то купить «убитую» квартиру в хорошем доме будет выгоднее: плюсы дома перекроют траты на ремонт. Но это только если у вас есть свободные средства на ремонт. Если же их нет, то приходится искать компромиссы.

Что нужно знать о сделках с недвижимостью

Отличается ли законодательство в части заключения сделок с недвижимостью в отношении лиц до 14 лет и несовершеннолетних, достигших 14-летия?
Согласно Гражданскому кодексу, в России есть две категории несовершеннолетних – до 14 лет (малолетние) и в возрасте 14-18 лет. Вторая категория имеет более широкий круг прав при заключении гражданско-правовых сделок. Если за детей до 14 лет ставят подписи родители, то несовершеннолетний, достигший 14-летия, в документах расписывается сам. Но для совершения каких-либо действий таким лицом потребуется письменное согласие родителей.

Разрешает ли закон продать недвижимость, если там зарегистрирован (но не собственник) несовершеннолетний? Какие при этом будут условия?
Если человек согласен купить жилье с зарегистрированными лицами и это будет указано в договоре, такую недвижимость продать можно.

Если заключается альтернативная сделка, в договоре указываются условия и срок, в течение которого несовершеннолетний должен быть снят с регистрационного учета. Если это обычная сделка купли-продажи, то покупатель может попросить продавцов и других лиц выписаться с жилплощади до заключения сделки. В подтверждение этому предоставляется выписка из домовой книги. Также покупателю нужно убедиться, могу ли жильцы после выписки зарегистрироваться на другой жилплощади.

Переход права собственности на недвижимость – основание для прекращения права пользования квартирой со стороны собственников. То есть предыдущий владелец не вправе пользоваться жильем и проживать в нем.

Все же в некоторых ситуациях человека нельзя снять с регистрационного учета, поскольку он имеет право пожизненного пользования – к примеру, отказался от приватизации. Поэтому, прежде чем заключать сделку, стоит заранее выяснить все спорные моменты.

Какой механизм продажи квартиры, если в числе собственников имеется несовершеннолетний?
Для заключения сделки ребенком любого возраста понадобится согласие органов опеки и попечительства. Чтобы его получить, родителям или опекунам необходимо доказать, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшаться и будут как минимум такими же, как прежде. Если сделка будет заключена без одобрения органов опеки, в дальнейшем ее могут признать недействительной.

К сожалению, доказать, что продажа квартиры не ухудшит условия проживания ребенка, удается не всегда. В таком случае ребенку, как правило, выделяют такую же по площади долю в квартире бабушки, скажем, и получают разрешение на продажу. Так делают в случаях, когда взамен старой семья покупает меньшую по площади квартиру, но, к примеру, в более хорошем районе. Но практика показывает, что органы опеки обращают внимание, в основном, на сухие цифры.

Вправе ли несовершеннолетний как-либо распоряжаться недвижимостью, которая полностью находится в его собственности?
Согласно действующему законодательству, продажа недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний, допускается. Но при заключении такой сделки есть ряд особенности и ограничений.

Например, лица, не достигшие 18 лет, не могут проводить сделки с недвижимостью самостоятельно. Продать такое жильё можно только, получив письменное разрешение родителей, опекунов или усыновителя, даже если несовершеннолетний является собственником всей квартиры. Однако с 16 лет несовершеннолетний может в судебном порядке получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью при условии, что его признают дееспособным – к примеру, при рождении ребенка или вступлении в брак.

Чтобы получить разрешение, родителям, опекунам или усыновителям ребенка нужно обратиться в орган опеки и попечительства по своему месту жительства. Там можно взять полный список документов и выяснить, что делать в конкретной ситуации (например, если семья продает недвижимость, собираясь переехать в другой город).

При рассмотрении заявления орган опеки и попечительства руководствуется только интересами ребенка, выдавая разрешение или мотивированный отказ. Стоит отметить, что в законе не указан конкретный список причин, на основании которых орган опеки и попечительства может не дать свое согласие на сделку. Если получен отказ, заявители могут оспорить это в суде.

На каких условиях родитель/опекун может продать недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний?

Для продажи недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему, требуется согласие органов опеки. С большой вероятностью они потребуют, чтобы представитель ребенка заморозил вырученные от продажи деньги на специальном счете, к которому ребенок получит доступ, когда достигнет 18 лет. Поэтому большого смысла в продаже такой квартиры нет. Альтернативный вариант – органы опеки попросят, чтобы несовершеннолетнему выделили большую долю в другом жилье. То есть родители не смогут просто потратить деньги по своему усмотрению – придется либо «заморозить» их на специальном счете (а учитывая инфляцию, это очень невыгодно), либо приобрести новую квартиру.

Кто и как может распоряжаться деньгами от сдачи в аренду квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему?
Чтобы сдать в аренду квартиру, которая принадлежит несовершеннолетнему, необходимо получить разрешение в органах опеки и попечительства. Без такого согласия родители не смогут сдать недвижимость в аренду, залог или безвозмездное пользование.

Подразумевается, что родители или опекуны должны согласовать с органами опеки и попечительства условия сдачи квартиры в аренду и условия получения вырученных денег ребенком. Как правило, в таких случаях органы опеки просят открыть спецсчет на имя несовершеннолетнего, где должны храниться вырученные средства. Эти деньги будут «заморожены», пока ребенок не достигнет совершеннолетия. При этом родители не смогут пользоваться этими средства (это условие спецсчета).

При приватизации квартиры, где прописан несовершеннолетний, обязательно ли оформлять на него долю или можно обойтись без этого? Какие во втором случае могут возникнуть трудности после достижения ребенком совершеннолетия?
Эксперты настоятельно рекомендуют при приватизации квартиры выделять долю детям до 18 лет. Но многие продавцы предпочитают так не делать. Чтобы избежать необходимости согласовывать сделку с органами опеки, некоторые прописывают несовершеннолетних детей у родственников и при приватизации оформляют долю в квартире только на взрослых. Это существенно упрощает продажу недвижимости.

Однако риелторы говорят, что не рекомендуют своим клиентам покупать такое жилье. Если ребенка выписали до приватизации, он может в судебном порядке потребовать, чтобы новый собственник вернул деньги за его долю, которую ранее не выделили родители. Причем в отношении таких дел нет срока исковой давности – человек может потребовать восстановления своих прав с выплатой компенсации и в 30, и в 50, и в 80 лет. Вряд ли кому-то захочется постоянно ждать подвоха. Поэтому стоит пройти процедуру согласования сделки в органах опеки, а не делать покупателю скидку в силу возможных рисков в будущем.

Риск того, что квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, приватизируют без ведома органов опеки и без выделения ему доли, крайне мал.

Как продать квартиру, которая сдается в аренду, если там зарегистрирован несовершеннолетний ребенок нанимателей (они не являются родственниками собственника недвижимости)?
По словам экспертов, при сдаче квартиры в аренду лучше делать временную регистрацию нанимателей на основании арендного договора. Это не усложнит дальнейшую продажу квартиры.

Добровольно выписать ребенка до 14 лет могут только его законные представители. Несовершеннолетний после 14 лет подает заявление самостоятельно с согласия законного представителя.

Если собственник зарегистрировал ребенка на постоянной основе, а ребенок или законные представители не хотят добровольно снимать его с регистрационного учета, собственник может добиться выписки несовершеннолетнего только в судебном порядке.

Гражданский кодекс содержит своего рода механизм защиты для арендаторов помещений при любом правовом статусе – физическое или юридическое лицо и типе помещения. Если жилье сдано в аренду, то переход права собственности на него к другому лицу не считается основанием для прекращения или изменения условий аренды. Это даёт арендатору определенную стабильность, поскольку он на законных основаниях может пользоваться жильем до окончания оговоренного срока на таких же условиях, даже если сменится собственник.

Так, в этом случае при продаже недвижимости будут действовать общие правила, а факт сдачи квартиры в аренду никак не усложнит оформление документов при заключении сделки.

Однако, если в договоре аренды указано, что он расторгается при смене собственника, ситуация несколько иная. В этом случае при уклонении арендатора от исполнения своих обязательств по договору новый собственник может потребовать принудительного прекращения регистрации по месту нахождения в судебном порядке. Но при этом существует много подводных камней, которые для каждого случая будут разными, поэтому рассмотреть ситуацию в целом однозначно нельзя.

Как поменять категорию земли

Согласно законам Российской Федерации, все земли делятся на ряд категорий: населенных пунктов; сельхозназначения; промышленного и социального назначения, а также некоторые другие. Только на земельных участках первых двух категорий закон разрешает строить жилье, и только эти территории имеют все права, чтобы устроить комфортную жизнь.

Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка под индивидуальное жилищное строительство актуален только для земель населенных пунктов, к примеру коттеджных поселков, где разрешены проживание и регистрация.

Как выбрать и купить участок под строительство?

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Другими словами, «категория земельного участка» и «вид разрешенного использования земельного участка» дают ответ на вопрос, какие объекты капитального строительства можно в законном порядке построить на этой земле.

Основная сложность — в генплане
Закон нашей страны не предусматривает переход земли из одной категории в другую по желанию собственника. Поменять ее с «сельхозназначения» на «земли, где можно возводить частный дом», не получится. Основанием для такого изменения может стать только новый утвержденный генплан территории. В этом плане администрация района должна предусмотреть такое изменение. Только в этом случае собственник имеет право подать ходатайство в администрацию о смене категории земельного участка.

Рассматривают ходатайство до двух месяцев, а после этого в течение еще пары недель выдается положительное решение или отказ.

Если ответ «да», то владелец участка получает на руки акт, в котором указываются:

основания для изменения категории;
границы, площадь и кадастровый номер участка;
категория, к которой относилась земля, и категория, к которой она будет относиться теперь.
Разрешено ли строительство на землях СНТ?

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

Главная причина отказа в смене категории земли
Вам откажут в смене категории участка, если участок расположен на удалении от черты населенного пункта и в планы администрации не входит развивать и расширять ближайший населенный пункт.

Еще до того, как запускать весь процесс, стоит учесть и другие факторы. Например, в смене категории откажут, если экологическая экспертиза оказалась отрицательной; если целевое назначение земли не соответствует землеустроительным документам; если участок относится к таким категориям, как пастбище, луг или нечто подобное.

Стоимость услуги и налоги
Во-первых, при изменении категории земли поменяется и налог на нее. Но если землю в другой статус не перевели, а на участке сельхозназначения разрешили построить жилой дом, то налоговая ставка останется прежней. Покрытие изменения кадастровой стоимости участка — вот самая затратная часть. И платить за это должен собственник. Сумма может достигать 30% от стоимости земли. На стоимость процедуры повлияют также размер участка, услуги по подготовке документов, создание проекта будущего дома, а если будет необходимо, то и экологическая экспертиза.

Иначе дело обстоит с видами разрешенного использования. Их поменять можно и даже проще, чем несколько лет назад. Если в вашей территориальной части Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) вы как собственник участка имеете право изменить ВРИ, тогда просто следуйте инструкции.

1. Уточните зону вашего участка
Это вы можете сделать на сайте администрации вашей территории (района). Узнав наименование зоны земли, важно уточнить ее расшифровку и весь список допустимых видов разрешенного использования.

2. Соберите документы
Если в этом списке в ПЗЗ допустимый вид разрешенного использования — ИЖС, то, чтобы изменить ВРИ, вам потребуются:

паспорт и его копия;
выписка из ЕГРН, подтверждающая права собственника;
заполненное заявление в адрес кадастровой палаты и Росреестра об изменении ВРИ.

3. Куда обращаться?
Вы можете все сделать самостоятельно или прибегнуть к услугам кадастрового инженера. Он составит заявление на изменение ВРИ, приложит скан ПЗЗ (документа градостроительного зонирования), а после отправит дело в кадастровую палату, которая меняет ВРИ. Заявление вы также можете подать самостоятельно через МФЦ. Важно, чтобы весь процесс проводил сам собственник земельного участка, его наследник или нотариально доверенное лицо.

4. Стоимость перевода
Изменение ВРИ бесплатное.

новостроек с самым маленьким жильем

новостроек с самым маленьким жильем Не так давно застройщики стремились максимально оптимизировать площади студий .

В жилых комплексах можно было встретить и предложения по 13-14 «квадратов». Сейчас такие варианты представлены преимущественно на вторичном рынке, а на первичном, как утверждают эксперты, размер студий в основном не опускается ниже 20 кв. м. Тем не менее нам удалось найти новостройки, где можно приобрести жилье меньшей площади.

Итак, лидер нашего рейтинга жилой комплекс «Бригантина» в городе Козельске.

В этом малоэтажном комплексе комфорт-класса предлагаются студии площадью 13,7 кв. м, причем на жилую площадь отводится лишь 6,5 «квадратов».

2. Уфа: 15,7 кв. м 

Жилье такого формата представлено на первом этаже. Минимальная стоимость студии в доме, сдающемся в 2020 году, составляет 643,5 тыс. рублей.

На втором месте ЖК «Комфорт квартал Московский» в Уфе. Вы можете стать владельцем однокомнатной квартиры площадью 15,7 кв. м. За такое жилье покупателю предстоит отдать меньше миллиона: минимальная стоимость лота – 988, 8 тыс. рублей. Строительство комплекса из четырех корпусв переменной этажности (8-21 этажей) завершится в 2019-2020 годах.

3. Пермский край: 16,4 кв. м

На третье место выходит строящийся ЖК комфорт-класса «Т-Сити» в деревне Кондратово (7 км от Перми). В комплексе из четырех шестнадцатиэтажных монолитно-кирпичных корпусов предлагаются студии площадью от 16,4 кв. м. ЖК сдается в 2020 году. Минимальная стоимость – 721,6 тыс. рублей.

4. Челябинск: 17,2 кв. м

Четвертое место отдается ЖК экономкласса «Милдом» в Ленинском районе Челябенска. Комплекс уже введен в эксплуатацию. В 10-этажном доме еще можно купить студию площадью 17,2 кв. м за 859 тыс. рублей.

5. Краснодар: 17,4 кв. м

На пятом месте – жилой комплекс экономкласса «Британия» в Краснодаре. В этом масштабном проекте из 26 трехэтажных корпусов предлагаются студии площадью 17,4 кв. м по минимальной цене 658,8 тыс. рублей. Завершение строительства намечено на 2019-2020 годы.

6. Москва: 18,3 кв. м

Шестое место у ЖК комфорт-класса «Апарт-комплекс CleverLand» в московском районе Марфино. В этом проекте можно найти апартаменты площадью 18,3 кв. м за 3 млн рублей.

7. Тюмень: 18,9 кв. м 

И, наконец, на седьмом месте – жилой комплекс комфорт-класса «Москва» в Тюмени. Проект состоит из 13 панельных и монолитных корпусов. Среди прочих предложений в ЖК, окончательно сдающемся в 2019-2020 годах, – студии площадью 18,9 кв. м за 985 тыс. рублей.

Сдача жилья в аренду

Сдача жилья в аренду Обсуждение вопроса о том, чтобы упростить налогообложение и отчётность, ведутся давно, и можно с уверенностью сказать, что обходимость в этом действительно назрела.

Перечень видов деятельности, которые подпадают под действие нового закона, слишком широк и подразумевает именно самозанятость, то есть работу на себя, а также сдачу своего имущества в аренду или наём (посредники под действие закона подпадают). Заметим также, что данный спецрежим применяется при аренде жилых помещений, например офисов или апартаментов. В перечень также входит продажа квартир, домов и транспортных средств или иная передача имущественных прав на движимое имущество и объекты строительства.

Безусловно, многим арендодателям очень интересен новый статус, поэтому мы решили более подробно остановиться на том, как он будет применяться на рынке аренды жилья.

На сегодняшний день новый налог является экспериментальным и введён пока только на территории Москвы и области, а также в Калужской области и Республике Татарстан. Соответственно, нормы нового закона сейчас актуальны только в случае, если деятельность осуществляется в одном из указанных субъектов.

При арендных отношениях под местом деятельности понимается местонахождение объекта строительства, сдаваемого в аренду. То есть данный объект должен находиться либо в Москве, Московской, Калужской областях или в Республике Татарстан. Если же арендодатель зарегистрирован по месту жительства и состоит на учёте в налоговой службе другого субъекта России, то это также является препятствием для использования спецрежима, главное, чтобы сдаваемый объект строительства находился на территории экспериментального субъекта. Ещё одна важная деталь — собственник объекта, сдаваемого в аренду или наём, должен быть гражданином РФ. Иностранные граждане имеют возможность пользоваться льготным режимом, кроме граждан стран ЕАЭС (Беларусь, Казахстан, Армения, Киргизская Республика).

Заметим, что размеры ставок налогового сбора на профессиональный доход действительно интересны. Если квартиру арендует физическое лицо, то есть заключается договор найма жилого помещения, то ставка налога составляет 4%. В случае если договор аренды квартиры заключен с компанией, то есть юридическим лицом, то ставка будет намного выше — 6%.

Многим может показаться подозрительным такое быстрое введение пониженной ставки налога. Всегда возникает вопрос: а вдруг её изменят? Но на это у законодателей есть ответ: в течение десяти лет запрещается увеличивать налоговые ставки и (или) уменьшать предельный размер доходов за календарный год — он составляет 2,4 миллиона рублей. Для сравнения, ограничение годового дохода для ИП составляет 150 миллионов рублей — для УСН; 60 миллионов рублей — для ПСН.

Если данный порог в 2,4 млн руб. в год будет превышен, то налогоплательщик теряет право использовать специальный налоговый режим. В этом случае суммы дохода, превышающие 2,4 млн руб., в текущем календарном году облагаются налогом по ставке 13% (для физлиц) или по иным ставкам для ИП в случае его регистрации сразу после потери статуса самозанятого, которая малозначима в данном случае для применения иных спецрежимов.

Собственникам ИП с использованием патента или на 6% УСН стоит обратить внимание на следующий момент: если вы хотите получить статус самозанятого по новому закону, от иных спецрежимов придётся отказаться. И это касается и всех других видов деятельности. То есть действующие ИП с льготными режимами налогообложения придётся закрыть либо перейти на общий режим налогообложения, что очень интересно. И сделать это нужно в течение одного месяца с даты регистрации лица как самозанятого. Многие из тех, для кого лимит ограничения дохода актуален, делают это с радостью — речь идёт о квартирах с арендной ставкой до 200 тысяч рублей в месяц.

Часть суммы уплаченного налога идёт на обязательное медицинское страхование. Взносы в Пенсионный фонд самозанятыми отчисляются и могут оплачиваться добровольно. Предыдущий трудовой стаж суммируется с периодами такой профессиональной активности.

Напомним, что, занимаясь предпринимательской деятельностью, ИП ежегодно обязан платить за себя страховые взносы. Сумма страховых взносов в ПФР за текущий год в размере около 30 тысяч рублей может быть полностью зачислена в 6%-ный налог для ИП без работников. Профессиональный доход — также доход, получаемый без наёмных работников, в этом случае налог платит физическое лицо без регистрации ИП и без обязательной оплаты страховых взносов в ПФР.

Регистрацию и оплату налогового сбора, а также формирование чеков (а это обязательно) самозанятый может сделать в соответствующем мобильном приложении. По факту регистрации налоговая инспекция предоставляет информационное сообщение с её подтверждением.

Сформированные при помощи приложения чеки обходимо отправлять контрагенту после оплаты, в электронном либо в распечатанном виде. Если контрагент является юридическим лицом, то для него чек будет подтверждением того, что функция налогового агента возникает у данной компании, а арендодатель оплачивает налог самостоятельно. Это очень важно, так как если ранее собственник действовал как физлицо по договору аренды, НДФЛ удерживала компания-арендатор при каждой выплате арендной платы. С момента регистрации собственника в качестве самозанятого эта функция у компании-арендатора снова возникает. Собственник самостоятельно после 25 числа каждого месяца оплачивает налоговый сбор. Налоговая инспекция производит расчёт налога и направляет собственнику квитанцию.

Таким образом, мы видим: после получения денег от самозанятого требуется всего два сложных действия в рамках мобильного приложения (оформить чек и оплатить налоговый сбор). Кажется идеальным. Как это будет работать — покажет время.

Однако уже сегодня очевидно: закон работает. По многим данным, только за новогодние каникулы более 5 тысяч пользователей установили мобильное приложение, позволяющее применять новый налоговый сбор.

Важно и то, что закон содержит ограничения по форме расчётов. Деньги могут поступать как на счёт, так и возможна оплата наличными. При этом стоит поволноваться на предмет налогообложения всех поступлений на банковскую карту. Налоговая служба начислит налог исключительно по суммам, отраженным в чеках.

Ипотека новостроек ставки повышаются

Так ли все мрачно на рынке новостроек, и что собираются девелоперы противопоставить надвигающемуся «сумраку», – разбирался «Портал по недвижимости ».

Неприятно, но ожидаемо
Главное, что надо сказать – ни для кого поступок Центробанка не стал неожиданностью.

Да и вообще, как сформулировала Анна Борисова, директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family, сегмент ипотечного кредитования никогда не живет в стабильности больше года: это всегда «сёрфинг» по волнам нестабильности.

Поэтому опытные игроки рынка были готовы к очередной волне.

«Повышение ключевой ставки Центробанка России в сентябре на 0,25% стало весьма неприятным, но ожидаемым событием для рынка первичной недвижимости» – комментирует Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».

По оценкам экспертов, средневзвешенная ставка ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья поднялась на 0,5-0,7%, достигнув показателя в 8,9 – 10% годовых.

Большинство наших комментаторов определяет более узкие рамки для средних значений ипотечных ставок – 9,5%-10% годовых на рынке новостроек (на вторичке примерно на 0,5-1,5 п.п. выше).

В аналитическом центре ДОМ.РФ называют актуальную среднюю ставку, по которой выдаются кредиты – это 9,6%-9,8%.

В целом же, как отмечает руководитель департамента ипотеки агентства недвижимости «Бон Тон» Ольга Шихова, условия по кредитам остаются весьма привлекательными для российских реалий и далеки от «психологического барьера».

«Еще не так давно обычной практикой были кредиты под 13-14%, а сейчас ставки будут колебаться вокруг 9,5%», – напоминает эксперт. С точки зрения Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» ипотечные ставки лишь вернулись к значениям весны 2017 года.

Но обратного пути пока не предвидится. «Таких роскошных условий кредитования, которые были в стране летом 2018 года в ближайшие 4-5 лет точно не будет», – прогнозирует руководитель отдела ипотечного кредитования ЖК «Мечта» Светлана Клепикова. Что же тогда будет?

Будет подрастать
Почти все наши комментаторы полагают, что (увы-увы), но ипотечные ставки будут в ближайшее время повышаться. Скорее не резко, плавно – вслед за ключевой ставкой ЦБ.

Да, конечно, после «сентябрьского» повышения не последовало «октябрьского»: в конце октября совет директоров ЦБ оставил ключевую ставку на прежнем уровне – 7,5% годовых, – но экономические реалии таковы, что ничего исключать нельзя.

Ключевая ставка ЦБ зависит от санкций, от положения на финансовых рынках и курса отечественной валюты, стоимости фондирования для банков, цен на нефть и тому подобного.

«Даже с обывательской точки зрения ясно, что в ближайшей перспективе предпосылок для снижения ключевой ставки нет. Другой вопрос – будет ли ЦБ её сдерживать или она будет регулярно расти», – комментирует Ирина Туманова, руководитель отдела ипотеки и кредитов «НДВ-Супермаркет недвижимости».

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE не исключает резких движений со стороны регулятора:

«это произойдет, если санкционное давление резко усилится и крайне негативно скажется на ситуации в экономике.

В этом случае Центробанк способен нарастить ключевую ставку очень быстро, как это было в самом начале 2015 года, когда буквально за два месяца ипотечный кредит подорожал на 2,5 процентных пункта».

«Международная обстановка все время осложняется, инфляция из-за ужесточения налоговой и тарифной политики вырастет, а значит, Центробанк и дальше будет повышать ключевую ставку.

По прогнозам властей, в следующем году рост потребительских цен ускорится до 4,5-5%. Учитывая текущую политику банков, можно ожидать, что в следующем году ставки преодолеют рубеж 10% годовых, – прогнозирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. Анна Борисова (KASKAD Family) допускает, что в течение полугода, ипотечная ставка в среднем может вырасти еще на 0,4 п.п.

Кстати, если хотите знать, какой именно будет средняя ипотечная ставка, то запомните простую формулу, которой поделилась Ирина Туманова («НДВ-Супермаркет недвижимости)» :

банки повышают ипотечные ставки на количество процентных пунктов, в 2-4 раза превышающее рост ключевой ставки. То есть при повышении ключевой ставки на 0,25 п.п., ипотека подорожает на 0,5-1 п.п.

А пока застройщики, опрошенные нашим порталом, предлагают приобрести квартиры в среднем по ставкам от 9,1 до 10,2% годовых. Например, как сообщает Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК Лидер, в компании практикуются несколько категорий ставок:
6% – «семейная ипотека» от государственных банков;

от 7,5% – субсидированная ипотека от Сбербанка;

от 8,9% – классическая ипотека от АкБарс Банка;

от 9% – военная ипотека.

Рынок новостроек живет за счет ипотеки

Практически всю осень на рынке недвижимости отмечался довольно активный спрос, и скорее всего, он точно продержится до Нового года.

Одна из причин расторопности покупателей, отмечавшейся еще с лета – как раз опасение (оправдавшееся) повышения ипотечных ставок.

Напомним, что ипотека играет очень важную роль на рынке недвижимости – благодаря ей он живет и дышит.

«В проектах эконом-класса доля ипотеки играет решающую роль. В зависимости от проекта доля ипотеки в этом сегменте варьируется от 60 до 80%», – комментирует Ольга Нарт, директор по продажам и маркетингу УК «Развитие».

А в конкретных жилых комплексах данный показатель, можно сказать, зашкаливает: например, в ЖК «Мечта» (Дмитровский район, 23 км. от Москвы), 90% покупок – это ипотека.«Ипотечный портфель банковской системы на 01.09.2018 г. достиг 6,2 трлн руб. За последние 12 месяцев прирост составил 24%, что объясняется ростом востребованности ипотеки как основного способа улучшения жилищных условий», – отмечают в аналитическом центре ДОМ.РФ.

Покупатели: возможен период адаптации
Испугает ли нашего покупателя подорожавшая ипотека?

Аналитики ДОМ.РФ считают, что повышение ставок незначительно скажется на объемах выдачи ипотечных кредитов – ежемесячный платеж по среднему ипотечному кредиту вырастет в среднем только на тысячу рублей.

Ольга Шихова («Бон Тон») приводит конкретный пример расчетов. Допустим, покупатель рассматривает квартиру в северо-западной части Москвы и готов оформить ипотеку в размере 2,5 млн рублей на 15 лет под 9,5% (первоначальный взнос – 1,9). Ежемесячный платеж – 26,1 тыс. рублей в месяц. Для сравнения, при ставке в 8,75% платеж равен 25 тыс. рублей в месяц. Таким образом, разница составит 1,1 тыс. рублей, а ежемесячная кредитная нагрузка на заемщика остается примерно в тех же рамках.

Ставка 10%, по мнению Анны Борисовой (KASKAD Family), не особенно критична для рынка и для будущих заемщиков с планируемой кредитной нагрузкой до 3 млн. Но если сумма займа планируется выше, то в итоге повышение ставок заемщики действительно почувствуют.

Но вряд ли, наш бывалый покупатель испугается и убежит. «Желание улучшить условия проживания все же сильнее, чем страх перед удорожанием кредита», – уверена Мария Литинецкая («Метриум»).

И по мнению Майкла Бьёрклунда, председателя совета директоров ООО «Бонава Санкт-Петербург», единовременное повышение ставки скорее всего не окажет существенного влияния на спрос. Но если это произойдет снова, то он может снизиться, потому как потенциальные покупатели будут вынуждены занять выжидательную позицию.

деревянным домам готовят новые меры поддержки

5

Недавно премьер-министр Дмитрий Медведев поручил профильным министерствам подготовить ряд предложений по развитию деревянного строительства.

Так, например, Минфину, Минпромторгу, Минстрою России, Минэкономразвития к 25 марта необходимо подготовить предложения по стимулированию ипотечного кредитования индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС), включая деревянные дома. Помимо этого, должны быть разработаны предложения по расширению использования дерева при проведении капитального ремонта. Также Минпромторг и Минстрой ведут работу над введением 30%-х квот на строительство деревянных соцобъектов. То есть, 30% таких объектов (возводимых на бюджетные деньги) должны быть деревянными.

В Минпроторге ожидают двукратного увеличения использования продукции деревянного домостроения к 2025 году: с 10 до 20%. В Минстрое перспективы деревянного строительства видят как в ИЖС, так и при среднеэжтажной городской застройке. Само деревянное домостроение может помочь в достижении целей майских указов президента – 120 млн кв м жилья в год.

По словам замглавы Минстроя РФ Никиты Стасишина, около 80 млн кв м из них будет приходиться на индустриальное многоквартирное домостроение, остальные 40 млн – на ИЖС. “То, что среднеэтажное строительство, от трех этажей до девяти смешанной застройки, может и должно быть деревянным, особенно в тех регионах, где большое количество дерева, — это точно должно быть”, – считает замминистра. Однако, для этого необходимы внедрять специальные инструменты кредитования, отмечает он.

Деревянная ипотека треснула

Пока же доля деревянного домостроения в России очень низкая – порядка 10%. Не оправдала надежд и деревянная ипотека, которая была запущена в прошлом году. По оценкам властей, льготной ставкой на строительство деревянных домов должны были воспользоваться 2,5 тыс семей, но воспользовались только сто. Таким образом, деревянная ипотека провалилась, просуществовав всего год. Причин несколько: и небольшой срок субсидирования, и неготовность банков кредитовать этот сегмент (они считают его слишком рискованным), и стереотипы общества по поводу деревянных домов – это устарело и небезопасно.

жизнь в захламлённой квартире

жизнь в захламлённой квартире Но мало кто из хозяев любит протирать пыль и складывать всё на свои места. На уборку уходит много времени и сил, а результаты зачастую видны ненадолго.

Чтобы научиться выполнять рутинные обязанности и не тратить при этом много времени, потребуется 21 день. Именно столько в среднем уходит на формирование и закрепление новых привычек, утверждают психологи.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, какие 6 привычек помогут с легкостью поддерживать в чистоте и преобразить жилище.

Планируйте уборку заблаговременно

Необходимо заранее спланировать уборку своего помещения, как и другие дела: поход по магазинам, в салон красоты или работу. Для стирки, уборки и других домашних обязанностей можно потратить целый выходной, но лучше каждый день отводить немного времени на выполнение этих задач. Так, не придётся с утра до вечера бороться с имеющимся беспорядком. К примеру, сегодня Вы можете потратить 15 минут для мытья полов, завтра – на чистку ковра, послезавтра – помыть зеркала и технику.

Эта система уборки под названием Flylady была разработана американкой Марлой Силли и сегодня набирает популярность как в зарубежных странах, так и в России. Её основные принципы: домашняя работа должна быть в радость и не отнимать много времени.

Освободите пространство от старых и лишних вещей

Старые газеты и журналы, поношенная обувь, вышедшая из моды одежда, поломанные электроприборы и большая беговая дорожка могут годами не использоваться, занимая ценное место. Выбросить эти вещи не поднимается рука, поэтому приходится придумывать множество оправданий, чтобы оставить их дома. Однако из-за этого в помещении становится не так уютно и комфортно. Кроме того, психологи уверяют, что эмоциональная привязанность к вещам программирует на бедность.

Любимые вещи можно не выбрасывать, а раздать другим людям, которым они нужнее. Если одежда всё ещё в хорошем состоянии, её можно продать, подарить или сдать в пункты соцпомощи. Теплые вещи больших размеров пригодятся и в приюте для животных, также там часто нуждаются в посуде и другом инвентаре. Бумажные издания можно сдать в точки приема макулатуры. Некоторые магазины делают скидку на покупки, если принести туда свои старые вещи.

Мойте посуду после еды и протирайте поверхности

Полезной привычкой станет и регулярное мытьё посуды сразу после еды. Куда проще очистить тарелку, к которой не успели присохнуть остатки соусов и жира, чем потом одолевать целую гору неприятно пахнущей посуды. К тому же, можно помыть часть посуды, пока готовится еда – к примеру, ножи, разделочные доски и пр. Приятным бонусом станет пустая раковина с утра, которая точно поднимет настроение и послужит дополнительной мотивацией для закрепления привычки.

Плиту, кухонный стол и другие поверхности также лучше очищать сразу после готовки. На это уйдет не более 5 минут, зато потом не нужно будет отскабливать старый жир и налёт. Принцип убирать сразу стоит применить не только на кухне. К примеру, в ванной можно выделить для этого отдельную губку – протирая раковину каждый день после чистки зубов, можно избежать засохших пятен от пасты.

Храните вещи удобно

Отсортируйте вещи удобным для себя способом и храните рядом все похожие. Организовать пространство могут держатели для кухонной утвари, подставки, коробки для средств по уходу за обувью, специальные органайзеры для белья и носков. Привычку всегда класть вещи на места поможет сделать жилище уютным и чистым. И наконец, не придётся бегать по квартире, в спешке собирая разбросанные носки, расчёски и тюбики с косметикой, если к Вам неожиданно нагрянули гости.

Сегодня в магазинах представлен широкий выбор корзинок и ящиков, которые не только систематизируют Ваше пространство, но и станут стильным дополнением интерьера. Если Ваша одежда висит на спинках стульев из-за нехватки места в шкафах, обзаведитесь модульной гардеробной системой или мобильными рейлами. Так, Вы будете быстро доставать платья и костюмы, к тому же, не придётся каждый раз их гладить.

Убирайте ненужный хлам по ходу движения в пространстве

Быстро раскладывать вещи – также может стать полезной привычкой. По дороге на кухню за бутербродом или чаем можно унести из комнаты грязные чашки, тарелки и яблочные огрызки. Слушая музыку или смотря фильм, можно собрать пустые коробки и бумажки в мусорную корзину. Так, в квартире не будет скапливаться ненужный хлам, а Вам не придётся каждый день с ужасом думать об уборке.

В минуты ожидания также можно занять себя полезным делом. Например, пока запекается мясо, постирайте вещи, а пока загружается компьютер, соберите разбросанные бумаги и наведите порядок на столе. Пока расстилаете кровать, комната успеет проветриться, что полезно для здоровья и хорошего самочувствия.

Делайте уборку сверху вниз и от дальнего угла к выходу. Один из главных принципов: убирать нужно сверху вниз.

Если сначала вымыть полы, а потом приступить к вытиранию пыли с полок или подоконника, Ваши труды будут напрасны, поскольку на напольное покрытие упадет мелкий сор и крошки. Поэтому следует начинать уборку с самого дальнего угла комнаты и двигаться к выходу. Такой метод поможет убрать всю комнату без необходимости повторно очищать одну и ту же поверхность.

Также важно правильно выбрать чистящие средства и прочий инвентарь. Для уборки рекомендуется использовать салфетки из латекса, целлюлозы, вискозы и микрофибры. А старым футболкам и полотенцем место в мусорной корзине – от них остаются волокна и разводы. Также полезной привычной станет выделить для каждого участка свою тряпку и как следует прополаскивать её после использования. Так, бактерии не будут переноситься из одного помещения в другое.